서울 전세 이중고 심화 속 매매가 상승세, 1기 신도시 재건축 본격화

현재 서울 및 수도권 핵심 지역은 '회복기 후반'에서 '확장기 초입'으로 진입하는 양상입니다. KB 부동산 통계에 따르면 서울 아파트 거래량(2026.05 확정월)이 14,145건으로 최근 2개년 동월 최대치를 상회하며 거래 활력이 뚜렷하게 회복된 것을 확인할 수 있습니다. 서울 매수우위지수(사려는 사람이 팔려는 사람보다 많은지 보여주는 심리지표)는 2026년 6월 85.9로 100 미만이지만, 전월 대비 8.0포인트 상승하며 매수 심리가 빠르게 개선되고 있음을 보여줍니다. 특히 서울의 매매 대비 전세 주간 모멘텀은 10주째 전세 우위(최근 4주 평균 매매 +0.262%, 전세 +0.333%)를 기록하며 전세가 매매가를 추격하는 압력이 강하게 나타나고 있습니다. 이는 내년 서울 아파트 입주 물량이 올해의 절반 수준으로 급감하고 등록임대 아파트 약 2만 3천 가구의 의무기간 만료가 겹치는 '이중 공급 공백' 우려가 현실화되면서 전세 시장 불안이 매매 시장을 견인하는 핵심 동력으로 작용하고 있습니다. 한국은행 기준금리는 2.50%로 유지되고 있지만, 예금은행 주택담보대출 금리는 4.32%(2026.05)로 여전히 높은 수준을 유지하여 대출 부담은 지속되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 주택가격전망CSI(소비자 심리지표)가 119.0(2026.06)으로 강한 상승 기대를 나타내고 있어, 금리 부담에도 불구하고 시장 참여자들의 심리는 매우 긍정적입니다. 동대문구(+19.9%), 광명시(+9.6%), 강동구(+8.0%) 등 서울 및 수도권 일부 시군구에서 최근 3개월간 강한 상승세를 보이며 시장을 견인하고 있습니다. 향후 1~3개월을 좌우할 변수는 첫째, 내년 서울 전세 공급 절벽이 매매 전환 수요를 얼마나 강력하게 자극할지, 둘째, 재건축 분담금 현실화와 공사비 상승이 정비사업 추진에 미치는 영향입니다. 오늘 시장은 서울 핵심지 중심의 상승 흐름이 견고하지만, 전세 시장의 불안정성과 정비사업의 분담금 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요한 국면입니다.