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📰 집코노미
2026-03-19
서울 아파트값 상승세 7주째 둔화, 강남 하락 속 전셋값은 59주째 고공행진
약 1개월 전
📊 시장 동향 브리핑
한국부동산원에 따르면 3월 셋째 주(16일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 상승하며 7주 연속 상승세가 둔화됐습니다.
지역별로 가격 차별화가 심화되고 있습니다. 성동구(0.06%→-0.01%)와 동작구(0.0%→-0.01%)가 하락 전환했으며, 기존의 강남3구(송파 -0.16%, 서초 -0.15%, 강남 -0.13%)와 용산(-0.08%)은 하락폭을 유지하거나 키웠습니다. 반면, 성북구와 노원구 등 중저가 지역은 매수세가 이어지며 강세를 보였습니다.
반면 서울 아파트 전세가격은 1주일 새 0.13% 올라 6주 만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이로써 서울 전셋값은 59주 연속 상승세를 이어갔으며, 25개 자치구 중 하락 지역은 없었습니다.
공급 측면에서는 올해 수도권 아파트 입주 예정 물량이 10만 6,305가구로 집계되어, 2014년(10만 3,705가구) 이후 12년 만에 가장 적은 수준으로 나타났습니다. 이는 2024년 대비 약 38% 감소한 수치입니다.
보유세의 기준이 되는 공동주택 공시가격은 서울 평균 18.67% 상승했으며, 일부 고가 아파트는 전년 대비 93.0% 급등하는 사례도 나타나 보유세 부담이 크게 증가할 것으로 분석됩니다.
💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석
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현상 분석: 현재 부동산 시장은 '극심한 양극화'로 요약됩니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 공시가격 급등에 따른 보유세 부담으로 강남권과 한강벨트 등 고가 아파트 시장은 매물이 증가하며 가격이 하락세로 전환했습니다 (기사 19, 22). 반면, 수도권의 구조적인 공급 부족 (기사 5, 26)과 실거주 의무 강화 등은 전세 시장의 불안을 가중시켜, 서울 전셋값은 59주 연속 상승하며 오름폭을 키우고 있습니다 (기사 21).
원인 분석: 매매 시장의 하락은 정책적 요인이 큽니다. 5월 9일 종료되는 양도세 중과 유예를 앞두고 다주택자들이 절세 매물을 내놓고 있으며 (기사 19), 올해 평균 18.67% 급등한 서울 공동주택 공시가격은 보유세 부담을 현실화시켜 매도 압력을 높이고 있습니다 (기사 15, 27). 전세 시장의 상승은 공급 부족이 핵심 원인입니다. 올해 수도권 입주 물량은 12년 만의 최저치로, 새 아파트 공급 절벽이 전세 수요를 기존 아파트로 집중시키고 있습니다 (기사 5, 26). 이러한 보유세 부담이 임대료로 전가될 가능성 또한 제기되고 있습니다 (기사 17).
전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 매매시장의 지역별 차별화는 지속될 전망입니다. 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 초까지 강남권 중심의 급매물 출현과 가격 조정 가능성이 있습니다. 전세 시장은 봄 이사철 수요와 맞물려 공급 부족으로 인한 상승세가 이어질 가능성이 높습니다 (기사 21). 중기(6개월~1년): 입주 물량 감소 효과가 본격화되면서 전세 시장 불안은 장기화될 수 있습니다 (기사 26). 이는 전세가를 밀어 올려 매매가를 자극하는 요인이 될 수 있습니다. 한편, 금리 변동성과 하반기 경제 상황이 시장의 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 지식산업센터와 같은 수익형 부동산의 공실 문제 (기사 1)는 상업용 부동산 시장의 리스크를 보여주는 신호로 해석될 수 있습니다.
행동 가이드: 무주택자/실수요자 고가 아파트 지역의 가격 조정을 예의주시하며 급매물을 탐색하는 전략을 고려할 수 있습니다. 다만, 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가를 반드시 계산해야 합니다 (기사 15). 분양가상한제가 적용되는 공공분양 단지(기사 2)나 역세권 신규 분양 단지(기사 6)에 대한 청약 전략도 유효합니다. 청약홈 개편으로 정보 접근성이 개선된 점을 활용하는 것이 좋습니다 (기사 12).
투자자/다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 있다면, 자산 포트폴리오를 재점검하고 매도 여부를 신속히 결정해야 합니다 (기사 19). 보유를 선택할 경우, 늘어난 보유세를 임대료에 전가하는 전략을 고려할 수 있으나, 지역별 임차 수요와 공실 위험을 면밀히 분석해야 합니다 (기사 17). 지식산업센터 등 수익형 부동산 투자는 공급과잉과 공실 리스크가 매우 높아진 상태이므로 신중한 접근이 요구됩니다 (기사 1).