📰 집코노미

2026-02-03

다주택자 양도세 중과 유예 5월 종료 확정, 서울 경매 낙찰가율은 107.8%로 급등

3개월 전

📊 시장 동향 브리핑

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일부로 종료한다고 발표했습니다. 다만, 5월 9일까지 계약을 완료한 거래에 한해 지역별로 최대 6개월의 잔금 납부 기한을 허용하는 방안을 검토 중입니다.

이러한 정책 변화 속에서 서울 아파트 경매 시장은 과열 양상을 보이고 있습니다. 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%를 기록, 2022년 6월 이후 3년 7개월 만에 최고치를 경신했습니다. 마포구의 한 아파트는 감정가의 171.5%에 낙찰되기도 했습니다.

매매 시장에서는 경기도의 가격 상승세가 두드러졌습니다. 최근 5년간 경기도 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 44.4% 상승했으며, 특히 과천시는 151.8% 폭등했습니다. 지난해 1분기 대비 3분기 기준 과천의 매매가격지수는 16.9% 상승하며 경기 남부권의 집값 상승을 주도했습니다.

임대차 시장은 '월세화'가 가속되고 있습니다. 지난해 전국 주택 전세 거래량은 전년 대비 8.6% 감소한 반면, 월세 거래량은 6.1% 증가했습니다. 이는 고금리와 전세사기 우려에 따른 현상으로 분석됩니다.

상업용 부동산 시장은 활황을 보였습니다. 지난해 서울 상업용 부동산 거래액은 33조 7000억 원으로 역대 최대를 기록했으며, 특히 4분기에는 오피스 거래가 전체의 63%를 차지했습니다.

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시그널(기사 8, 14, 32)과 시장의 과열 반응이 동시에 나타나고 있습니다. 한편에서는 정책적 압박이 가해지는 가운데, 서울 아파트 경매 시장에서는 낙찰가율이 107.8%까지 치솟고(기사 6), 과천 등 경기 핵심 지역에서는 분양가와 매매가가 급등하는(기사 7, 26) 등 특정 시장의 강세가 뚜렷합니다. 동시에 임대차 시장은 전세 거래가 줄고 월세가 늘어나는 구조적 변화(기사 31)를 겪고 있으며, 대형 개발 사업(기사 11, 22, 28)과 건설사들의 자금 확보(기사 17, 19, 24)는 중장기 공급 기대를 높이는 요인입니다.

원인 분석: 시장의 양극화는 금리 및 정책 환경에 대한 차별적 반응에서 비롯됩니다. 경매 시장의 과열(기사 6)은 고금리 환경에서 대출 의존도가 낮은 현금 부유층이 저가 매수 기회를 노리며 나타나는 현상입니다. 정부의 다주택자 압박 정책(기사 32)은 시장에 매물 출회를 유도하기 위함이지만, 역설적으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시키고 일부 지역의 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다. 임대차 시장의 월세화(기사 31)는 높은 전세대출 이자 부담과 전세사기 위험 회피 심리가 맞물린 결과입니다. 한편, 롯데건설 등 주요 건설사들의 7000억 원 규모 자본 확충(기사 17, 24)은 향후 성수4지구 등 핵심 정비사업 수주 경쟁을 위한 실탄 확보 차원으로, 미래 공급에 대한 불확실성을 줄이는 긍정적 신호로 해석됩니다.

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자의 '절세 매물'이 시장에 일부 출회될 가능성이 있습니다(기사 8, 14). 그러나 매수자와의 가격 눈높이 차이로 실제 거래량 증가는 제한적일 수 있습니다. 서울 아파트 경매 시장의 높은 경쟁률은 당분간 지속될 전망입니다(기사 6). 중기(6개월~1년): 유예 조치 종료 이후 시장은 일시적 소강상태를 보일 수 있습니다. 그러나 1기 신도시 선도지구(기사 29)와 성수동 삼표부지 개발(기사 22, 28) 등 가시화되는 공급 계획이 특정 지역의 기대감을 자극할 수 있습니다. 리스크 요인은 지속적인 고금리 기조와 강화된 임대차 보증 제도로 인한 건설임대 시장 위축(기사 12) 가능성입니다. 이는 전반적인 임대 공급 감소로 이어져 월세 가격을 불안정하게 만들 수 있습니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 대출 규제 영향이 덜한 15억 미만 아파트가 밀집한 노원구 등에서 거래가 꾸준한 점을 주목할 필요가 있습니다(기사 30). 5월 전후로 나타날 수 있는 급매물을 모니터링하되, 분양가가 급등한 과천, 광명 등 경기 남부권(기사 7) 진입 시에는 자금 계획을 보수적으로 세워야 합니다.

투자자/다주택자 5월 9일 이전까지 포트폴리오를 재점검하고 양도차익이 적은 외곽 지역 매물부터 처분을 고려하는 전략이 필요합니다(기사 8). 신규 투자를 고려한다면, 지난해 역대 최대 거래액을 기록한 서울 상업용 부동산 시장(기사 1)이나, 포스코이앤씨와 롯데건설 등이 경쟁하는 신반포 및 성수동 재건축·재개발 사업(기사 13, 17)의 장기적 가치를 분석해 볼 수 있습니다.

📰 주요 3줄 요약

지난해 서울 상업용 부동산, 33조 거래…역대 최대

지난해 서울 상업용 부동산 시장 거래액이 33조 7000억 원으로 집계됐습니다.
이는 금리 하락에 따른 차입 여건 개선과 대규모 거래 활성화에 따른 결과입니다.
4분기에는 오피스 거래가 5조 5921억 원으로 전체의 63%를 차지했습니다.

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'구리역 하이니티 리버파크'…DL컨소, 3022가구 공급

DL이앤씨 컨소시엄이 경기 구리시에서 3022가구 대단지 아파트를 공급합니다.
전체 물량 중 1530가구가 일반 분양되며 전용면적은 29~110㎡로 다양합니다.
단지는 구리역 인근에 위치하며 다양한 교통 인프라와 교육 여건을 갖췄습니다.

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대우건설 "한강벨트 집중 공략…재건축·재개발 5조 수주"

대우건설이 올해 서울 '한강 벨트'를 중심으로 주택 공급에 나설 계획입니다.
올해 컨소시엄 제외 순수 공급 물량은 1만 8500여 가구에 달합니다.
흑석11구역, 노량진5구역 등을 하이엔드 주거 단지로 조성할 예정입니다.

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"한 달 20시간 여유 생겨요"…직장인들 몰릴 동네 어디길래

하루 100만 명 이상의 경기도민이 서울로 출근하며 평균 1시간 이상을 소요합니다.
경기 각 지역에서 서울 강남까지 출근 시간은 평균 88.8분으로 나타났습니다.
장시간 출퇴근이 삶의 질 저하로 이어지면서 직주근접 단지에 대한 관심이 높습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 보통(50)

'비규제 매력' 구리역 하이니티 리버파크, 이달 분양

구리시에 3022가구 규모 '구리역 하이니티 리버파크'가 이달 중 분양됩니다.
해당 지역은 투기과열지구 등 부동산 삼중 규제에서 제외된 비규제지역입니다.
DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄이 시공을 맡았습니다.

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"9억짜리 아파트가 15억에 팔렸다"…틈새 노린 현금부자들

지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율이 107.8%로 4개월 연속 100%를 넘었습니다.
이는 3년 7개월 만에 가장 높은 수치로 경매 시장의 과열을 보여줍니다.
마포 성산시영아파트는 감정가의 171.5%인 16억 원에 낙찰됐습니다.

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"이 값에 누가 사냐더니"…강남 뺨치는 분양가에도 줄서는 동네

최근 5년 사이 경기도 아파트 평균 분양가가 44.4% 상승한 것으로 나타났습니다.
같은 기간 과천시는 151.8%, 광명시는 120.4% 폭등해 서울 상승률을 웃돌았습니다.
높은 분양가에도 불구하고 이들 지역의 청약 경쟁률은 여전히 높게 유지되고 있습니다.

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다주택자 매물 끌어내기 총력전…"양도차익 적은 외곽부터 팔 것"

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시 '계약일 기준'을 적용하기로 했습니다.
5월 9일까지 계약 시 최대 6개월까지 잔금 납부를 허용해 매물 유도를 꾀합니다.
이는 다주택자에게 퇴로를 열어주는 동시에 시장 안정을 위한 조치로 풀이됩니다.

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정창선 중흥그룹 창업주 별세

정창선 중흥그룹 창업주가 지난 2일 향년 84세로 별세했습니다.
고인은 광주·전남 기반으로 중흥그룹을 창업해 대형 건설그룹으로 성장시켰습니다.
내실 경영을 중시했으며, 대우건설 인수로 그룹을 재계 20위까지 성장시켰습니다.

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[포토] 서울역서 SRT 탄다

수서고속철도(SRT)가 시범 교차 운행을 위해 서울역에 정차했습니다.
오는 25일부터 KTX는 수서역, SRT는 서울역에서 시범 교차 운행을 시작합니다.
이번 조치로 철도 이용객의 편의성이 증대될 것으로 기대됩니다.

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'사전협상 제도'로 사업성·공공성 모두 확보

서울 성수동 삼표레미콘 부지 개발이 '사전협상 제도'를 통해 본궤도에 올랐습니다.
이 제도는 용도지역 상향으로 사업성을 높여주고 개발이익 일부를 공공기여로 받는 방식입니다.
해당 부지는 일반상업지역으로 상향돼 79층 초고층 건물 건립이 가능해졌습니다.

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전세사기 잡으려다…'건설임대'까지 고사 위기

전세사기 대책으로 강화된 보증보험 심사 기준이 민간건설임대 시장에 타격을 주고 있습니다.
감정평가금액이 낮게 산정되면서 임차인 모집에 어려움을 겪고 있습니다.
업계는 HUG의 '인정 감정평가 제도' 개선을 요구하고 나섰습니다.

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포스코이앤씨, 신반포 19·25차 재건축 수주전에 출사표

포스코이앤씨가 서울 서초구 신반포 19·25차 통합재건축 시공사 입찰에 참여합니다.
해당 사업에 하이엔드 브랜드 '오티에르'를 적용할 계획입니다.
지하 4층~지상 49층, 614가구 규모로 조성될 예정입니다.

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구윤철 "5·9 前 계약, 3∼6개월 내 잔금 치르면 중과유예 검토"

정부가 5월 9일로 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예 관련 세부 방안을 보고했습니다.
5월 9일까지 계약 시, 지역에 따라 3~6개월의 잔금 유예 기간을 검토합니다.
구윤철 부총리는 중과유예 조치는 원칙적으로 종료될 예정이라고 밝혔습니다.

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[속보] 구윤철 "다주택 양도세 중과유예 종료…시장현실은 고려"

구윤철 부총리가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료한다고 밝혔습니다.
다만, 부동산 거래 관행 등 시장 현실을 감안하겠다고 덧붙였습니다.
구체적인 방안은 추가 논의를 거쳐 확정될 예정입니다.

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울릉·진도까지…4일 부터 전국서 K패스 '모두의카드' 사용

4일부터 대중교통비 환급 사업인 K패스를 전국 모든 지자체에서 사용할 수 있게 됩니다.
기존에 제외됐던 울릉군, 진도군 등 11개 지자체가 새롭게 참여합니다.
K패스는 대중교통 이용 금액의 일정 비율을 환급해주는 제도입니다.

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롯데건설, 7000억 확충해 도시정비 공략…'성수4지구' 수주 집중

롯데건설이 7000억 원 규모의 자본 확충을 통해 재무구조 개선에 나섰습니다.
확보된 유동성으로 서울 성동구 '성수4지구 재개발' 등 대형 도시정비사업 수주에 집중할 계획입니다.
이번 조치로 부채비율은 214%에서 170%대로 개선될 전망입니다.

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중흥그룹 창업주 정창선 회장 별세

중흥그룹을 창업한 정창선 회장이 향년 84세로 별세했습니다.
정 회장은 광주·전남 지역 건설사를 전국구 대형 건설그룹으로 키워낸 인물입니다.
재무 건전성을 중시하는 경영 기조로 그룹의 기반을 다졌다는 평가를 받습니다.

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롯데건설, 7000억원 규모 자본 확충…재무안정성 강화

롯데건설이 총 7000억 원 규모의 신종자본증권을 발행해 자본을 확충했습니다.
자본 총액은 2조 8000억 원에서 3조 5000억 원 수준으로 확대됩니다.
이를 통해 부채비율을 낮추고 재무안정성을 강화해 수주 경쟁력을 높일 방침입니다.

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앱으로 집수리·월세 카드결제…2030 '슬기로운 주거생활'

최근 부동산 시장에서 2030 청년층을 겨냥한 프롭테크 서비스가 주목받고 있습니다.
'집업페이'는 집주인 동의 없이 월세를 카드로 납부할 수 있게 돕습니다.
고정 지출 관리와 현금 흐름을 중시하는 젊은 층의 수요가 증가하고 있습니다.

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정부 주택공급 대책의 진짜 문제점 [심형석의 부동산 정석]

정부의 '도심 주택공급 확대 방안'이 실효성이 부족하다는 지적이 제기됩니다.
민간 재개발·재건축을 도외시한 채 장기 소요되는 공급 대책 위주라는 비판입니다.
서류상의 공급 대책이 오히려 시장 불안을 가중시킬 수 있다는 우려가 나옵니다.

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성수 삼표부지 '직주락' 타운으로 변신…연내 첫 삽 뜬다

서울 성수동 삼표레미콘 부지 개발 사업이 17년 만에 본궤도에 올랐습니다.
해당 부지에 400가구 규모 고급 주거를 포함한 초고층 빌딩 2개 동이 들어섭니다.
이르면 연말 착공이 가능할 것으로 예상되며 지역의 큰 변화를 이끌 전망입니다.

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