📰 집코노미

2026-03-03

작년 서울 오피스 투자 26조원 '역대 최대', 주택시장은 공급 확대·가격 조정 국면

약 2개월 전

📊 시장 동향 브리핑

2025년 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 사상 처음으로 20조원을 돌파하며 총 26조 1000억원을 기록, 역대 최고치를 경신했습니다. 이는 종전 기록인 2020년 대비 62% 증가한 수치로, 사옥 확보를 목적으로 한 전략적 투자자들의 참여가 두드러졌습니다. (기사 1, 21)

반면, 주택 시장은 상반된 모습을 보이고 있습니다. 올해 1, 2월 전국 민간 아파트 일반공급 물량은 3,910가구로 15년 만에 최소치를 기록하며 공급이 위축되는 양상을 보였습니다. (기사 24) 하지만 3월에는 전국적으로 2만 3,812가구의 일반분양 물량이 예정되어 있어, 봄 분양 시장이 본격적으로 기지개를 켤 전망입니다. (기사 3, 5, 25)

가격 측면에서는 서울 강남, 서초, 송파 등 핵심 지역 아파트 가격이 하락세로 전환되는 등 일부 조정 양상이 나타나고 있습니다. (기사 26) 이러한 상황 속에서 올해 공동주택 공시가격은 작년보다 큰 폭으로 상승할 것으로 예상되어, 보유세 부담이 커질 가능성이 있습니다. (기사 10)

정책적으로는 서울시가 테헤란로 일대를 리모델링 활성화 구역으로 지정해 노후 업무시설의 연면적을 최대 30%까지 증축할 수 있도록 허용했습니다. (기사 20, 23) 또한, 재개발이 어려운 저층 주거지를 대상으로는 최대 1,200만원의 집수리 보조금을 지원하는 사업을 추진합니다. (기사 15) 서민 주거 안정을 위해 20년간 4만 3,907가구를 공급한 장기전세주택은 저출생 극복을 위한 주거 정책으로 발전시킬 계획입니다. (기사 9, 18)

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 부동산 시장은 상업용과 주거용 시장 간의 뚜렷한 '디커플링(탈동조화)' 현상을 보이고 있습니다. 상업용 오피스 시장은 지난해 26조 1천억 원이라는 역대 최대 투자 규모를 기록하며 활황을 이어가고 있습니다(기사 1, 21). 반면, 주거용 아파트 시장은 올해 초 공급이 15년 만에 최저 수준으로 위축되었으나(기사 24), 3월부터는 2만 3천여 가구의 대규모 분양이 예고되어 공급 변동성이 커지고 있습니다(기사 3, 25). 또한 강남 등 핵심 지역의 가격이 하락세로 전환되는 등(기사 26) 전반적인 조정 국면에 진입한 모습입니다.

원인 분석: 오피스 시장의 호황은 취득세 절감과 신속한 자금 집행을 위한 '수익증권' 형태의 거래 증가와 사옥 확보 목적의 전략적 투자자(SI) 유입이 주된 원인입니다(기사 1). 주택 시장의 위축 및 조정은 고금리 기조의 장기화와 더불어 다주택자 양도세 중과 유예 종료(기사 10), 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가(기사 10) 등 정책적 불확실성이 수요 심리를 억제하고 있기 때문으로 분석됩니다. 증시 활황에도 불구하고 부동산 시장으로 자금 유입이 제한적인 것도 또 다른 원인입니다(기사 26).

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 3월부터 본격화되는 2만 3천여 가구의 분양 물량(기사 3, 5)이 시장의 향방을 가를 주요 변수가 될 것입니다. 분양가상한제가 적용되거나(기사 4, 6) 입지가 우수한 단지는 실수요자 중심으로 청약이 몰릴 수 있으나, 그 외 지역에서는 미분양 리스크가 부각될 수 있습니다. 공시가격 인상안 발표(기사 10)는 단기적으로 매도 압력을 높이는 요인으로 작용할 가능성이 있습니다. 중기(6개월~1년): 5월로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료(기사 10)가 시장의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유예 종료 전 절세 매물이 증가하며 가격 하방 압력이 커질 수 있습니다. 장기적으로는 서울시의 테헤란로 리모델링 활성화(기사 20, 23)나 장기전세주택 공급 확대(기사 9, 18)와 같은 도심 공급 및 주거 안정 정책이 시장에 미치는 영향을 주시해야 합니다. 중동 정세 악화(기사 7, 13)는 건설 원자재 가격 및 유가 상승으로 이어져 분양가 상승을 자극할 수 있는 외부 리스크입니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 3월부터 공급되는 신규 분양 단지(기사 3, 5) 중 분양가상한제가 적용되는 곳(기사 4, 6)이나 입지가 우수한 곳을 중심으로 청약 전략을 세우는 것이 유리할 수 있습니다. 전세 계약 시에는 전세 사기 예방을 위해 보증보험 가입 여부, 집주인 세금 완납 증명 등 안전장치를 꼼꼼히 확인하는 특약을 반드시 포함해야 합니다(기사 2).

투자자/다주택자 주택 시장의 불확실성이 큰 시기이므로 보수적인 접근이 필요합니다. 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료(기사 10)를 앞두고 자산 포트폴리오를 재점검하고, 보유세 부담 증가(기사 10)를 고려한 자금 계획을 수립해야 합니다. 반면, 활황세인 서울 오피스 시장(기사 1, 21)이나 테헤란로 리모델링 활성화(기사 20, 23)와 같은 상업용 부동산 및 도심 재생 사업에서 새로운 투자 기회를 모색하는 전략도 고려할 수 있습니다.

📰 주요 3줄 요약

'역대 최대 기록'…서울 오피스 투자 '26조원' 시대

지난해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 26조 1000억원을 기록했습니다.
이는 종전 최고치인 2020년 대비 62% 증가한 수치입니다.
전체 거래액의 46%가 '수익증권' 형태로, 사옥 확보 목적의 SI 투자가 40%를 차지했습니다.

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계약서 이렇게 작성하면 뒷목잡는다…전·월세 '이 특약' 넣어라

전세 사기 예방을 위한 계약서 특약의 중요성이 강조되고 있습니다.
집주인 문제로 대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약금을 환불받는 특약이 필요합니다.
등기부등본 확인과 집주인의 세금 완납 내역 제공 요청 등이 안전장치로 제시됐습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 높음(75)

봄 분양시장 '활짝'…2.3만 가구 공급

3월 전국에서 4만여 가구의 아파트가 공급되며, 이 중 일반분양은 2만 3812가구입니다.
수도권에서 일반분양의 46%인 1만 1009가구가 공급될 예정입니다.
서울 서초, 영등포 등 정비사업 물량과 경기 역세권 대단지 공급이 계획되어 있습니다.

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'검단호수공원역 파라곤'…동양건설, 569가구 분양

동양건설산업이 인천 검단신도시에 '검단호수공원역 파라곤' 569가구를 분양합니다.
분양가상한제가 적용되며, 인천지하철 1호선 역세권 입지를 갖췄습니다.
GTX-D노선 환승역 계획 등 교통 호재가 언급됐습니다.

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봄맞이 분양시장 기지개…전국 2.3만여 가구 쏟아진다

3월 전국 아파트 일반분양 물량이 2만 3000여 가구에 달할 전망입니다.
경기 구리, 충남 천안 등에서 대단지 청약이 예정되어 있습니다.
서울 및 경기의 주요 분양 단지 정보가 포함되었습니다.

📊정보성 높음(70)

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김포 '풍무역세권 수자인 그라센트 2차' 639가구 내달 분양

BS한양이 경기 김포 풍무역세권에 '수자인 그라센트 2차' 639가구를 분양합니다.
분양가상한제가 적용되는 비규제 지역 단지입니다.
김포골드라인 풍무역과 사우역을 도보로 이용 가능하며 5호선 연장 사업이 추진 중입니다.

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중동 정세 악화에 항공편 잇단 결항…국토부 긴급 점검

중동 정세 악화로 인천발 중동 노선 항공편 일부가 결항되고 있습니다.
국토교통부가 관련 항공 분야 대응반을 가동해 대응에 나섰습니다.
중동 9개 국가에서 공역을 통제 중이며, 일부 국적기 운항이 중단됐습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 보통(50)

국토부, 광화문 '감사의 정원' 공사중지 명령

국토교통부가 서울시가 조성 중인 광화문광장 '감사의 정원'에 공사 중지 명령을 내렸습니다.
국토계획법 및 도로법 위반 등 중대한 절차상 하자를 이유로 들었습니다.
서울시는 깊은 유감을 표명하며, 안전조치 공정 완료에 집중하겠다고 밝혔습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 보통(60)

장기전세주택 20년…서민 주거 안전망 역할 '톡톡'

서울시 장기전세주택이 도입 20년간 4만 3907가구에 주거를 제공했습니다.
인근 시세의 80% 수준 보증금으로, 작년 한 해 10조원 절감 효과를 냈습니다.
서울시는 저출생 극복을 위한 주거 정책으로 발전시킬 계획이나, 공급 확대는 과제로 남았습니다.

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아파트 공시가 뛴다…강남 세부담 커질 듯

올해 아파트 공시가격이 작년에 비해 큰 폭으로 오를 전망입니다.
지난해 서울 아파트값 상승률을 고려하면 10% 내외 상승이 점쳐집니다.
공시가격 현실화율은 동결됐지만, 공시가 상승으로 보유세 등 세금 부담은 늘어날 가능성이 높습니다.

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"하반기 용인 상떼빌 출격…주택사업 키울 것"

성원건설과 대창기업이 협력을 통해 수도권 주택 시장 공략을 강화한다고 밝혔습니다.
하반기 용인 송전리 도시개발사업을 통해 '용인송전 자이&상떼빌' 1800여 가구를 공급합니다.
해당 단지는 삼성전자 용인 반도체 클러스터 인근에 위치합니다.

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📊인사이트 요약가 점수 보통(50)

남광토건, 26년 정비사업 마수걸이…가락7차 가로주택 시공권 확보

남광토건이 서울 송파구 가락7차 현대아파트 가로주택정비사업 시공사로 선정됐습니다.
기존 72세대 단지를 113세대 규모로 재건축하는 사업입니다.
지하철 5호선 개롱역 초역세권 단지로 입지 경쟁력을 갖췄다는 평가를 받습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 보통(60)

건설사, 중동 주요 9개국서 220개 프로젝트…"상황 예의주시"

국내 건설업계가 이란 사태 등 중동 정세를 예의주시하며 비상 대응 계획을 수립 중입니다.
현재 국내 건설사는 중동 9개국에서 220여 개 사업을 추진하고 있습니다.
삼성물산, 현대건설 등 주요 건설사들은 현재까지 피해 없이 정상 운영 중이라고 밝혔습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 보통(65)

김태승 코레일 사장 취임…"철도통합 조속히 완수"

김태승 신임 한국철도공사(코레일) 사장이 취임했습니다.
김 사장은 취임사에서 철도 안전 투자 확대와 과학적 안전관리 시스템 도입을 강조했습니다.
KTX·SRT 고속철도 통합을 조속히 완수하겠다는 의지를 밝혔습니다.

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재개발 어려운 곳에 69억 투입…서울시, 780가구 집수리 나선다

서울시가 정비사업이 어려운 저층주택을 대상으로 '안심 집수리 보조사업'을 시행합니다.
총 780가구를 대상으로 가구당 최대 1200만원의 집수리 비용을 지원합니다.
지원 대상은 10년 이상 된 저층주택에 거주하는 주거 취약 가구 등입니다.

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코오롱글로벌 '안전보건 합동점검' 실시

코오롱글로벌이 안전보건 최우선 경영 실천을 위해 합동점검을 실시했습니다.
CSO 주관 하에 평택 건설 현장에서 점검이 이뤄졌습니다.
근로자 이동통로 사고, 밀폐공간 질식사고 등을 집중 점검하고 위험 요인 해결을 당부했습니다.

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대우건설 '써밋 어메니티 디자인', 독일 iF 어워드 본상

대우건설의 '써밋 어메니티 디자인'이 '2026 iF 디자인 어워드'에서 본상을 수상했습니다.
'라체르보 푸르지오 써밋' 커뮤니티 공간에 적용된 디자인입니다.
대우건설은 5년 연속 iF 디자인 어워드를 수상하며 디자인 경쟁력을 입증했습니다.

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서울 장기전세, 20년간 4만3907가구 공급…저출생 주거정책으로 발전시킨다

서울시 장기전세주택이 2007년 도입 후 총 4만 3907가구에 공급됐습니다.
시세의 80% 수준으로 공급해 작년 한 해에만 보증금 약 10조원 절감 효과가 있었습니다.
서울시는 '미리내집' 등을 강화해 저출생 극복을 위한 주거정책으로 발전시킬 계획입니다.

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DL이앤씨, 양수발전 시장 공략

DL이앤씨가 양수발전 특화 기술력을 바탕으로 시장 공략에 나섭니다.
대심도 수직터널 시공을 위한 '양수발전 특화 슬립폼' 공법 특허를 개발했습니다.
신재생에너지 확대에 따른 양수발전소 발주 증가에 대응해 시공 역량을 강화할 방침입니다.

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테헤란로 빌딩 리모델링…연면적 최대 30% 늘린다

서울 강남구 테헤란로 일대가 리모델링 활성화 구역으로 지정됐습니다.
사용승인 후 15년 이상 된 건축물은 연면적을 최대 30%까지 증축할 수 있습니다.
용적률, 건폐율, 높이 등 건축 기준을 완화하는 인센티브가 부여됩니다.

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지난해 서울 오피스 거래 26조

작년 서울·분당 오피스 투자 시장 규모가 26조 1000억원으로 사상 최대치를 기록했습니다.
사옥 확보 목적의 거래가 늘면서 5년 전에 비해 거래액이 10조원가량 증가했습니다.
수익증권 형태 거래가 전체의 46%를 차지하는 등 거래 구조에 변화가 있었습니다.

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"10년간 102억 오른 압구정 현대, 양도세는 7억 불과"

경실련이 부동산 양도세 장기보유특별공제(장특공제)의 문제점을 지적했습니다.
압구정 현대아파트 사례를 들어 102억 양도차익에 대한 양도세가 약 7.6억원에 불과하다고 밝혔습니다.
현행 1주택자 최대 80% 장특공제가 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 부추긴다고 비판했습니다.

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테헤란로 노후 빌딩, 리모델링 '시동'…최대 30% 증축 허용

강남구가 테헤란로 지구단위계획구역을 리모델링 활성화 구역으로 지정했습니다.
노후 업무시설은 구조 보강, 성능 개선 정도에 따라 최대 30%까지 증축이 가능해집니다.
신축 대비 시간과 비용을 절감할 수 있어 도심 업무지구 정비가 활성화될 전망입니다.

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"청약할 집이 없다"…1·2월 일반공급 물량, 15년 만에 최소

올해 1~2월 전국 민간 아파트 청약 일반공급 물량이 3,910가구로 집계됐습니다.
이는 관련 통계 집계 시작 이래 두 번째로 적은 수치이며 15년 만의 최소치입니다.
지난해 같은 기간 대비 27.8% 줄었으며, 서울은 151가구 공급에 그쳤습니다.

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