📰 집코노미

2026-02-09

서울 아파트 임대차 시장, '반전세' 계약 5000건 육박하며 구조적 변화 신호

3개월 전

📊 시장 동향 브리핑

지난해 12월 서울 아파트 신규 임대차 계약에서 월세와 보증금을 함께 내는 '반전세' 계약이 4956건으로 집계되었습니다. 이는 월세 계약을 포함할 경우 총 5822건으로, 순수 전세 계약(5231건)을 넘어선 수치입니다. 이는 전셋값 상승과 대출 부담 증가로 인해 임대차 시장 구조가 변화하고 있음을 시사합니다.

한편, 지방 아파트 매매 시장에서는 지역별 온도 차가 나타났습니다. 지난 1월 세종시와 울산시의 아파트 매매 건수는 전월 대비 각각 18.2%, 16.8% 증가했으나, 아파트 중위가격은 오히려 소폭 하락하는 등 가격 회복세는 아직 더딘 것으로 분석되었습니다.

정부 정책에도 변화가 예고됩니다. 10일부터 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서와 입증서류 제출이 의무화되어 자금 출처 확인이 강화됩니다. 또한, 정부는 역세권이나 학교 인근 개별 단독주택 및 토지의 공시가 산정 기준에 실제 가치를 더 잘 반영하도록 제도를 개선할 계획이며, 이는 해당 지역의 보유세 부담 증가로 이어질 수 있습니다.

주택 공급 확대를 위해 일부 규제 완화도 추진됩니다. 공동주택 소음 측정 기준과 공장 인접 이격거리 등 주택 건설 현장의 부담으로 작용해온 규제들이 일부 완화될 예정입니다.

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 부동산 시장은 여러 부문에서 뚜렷한 변화와 양극화 현상을 보이고 있습니다. 첫째, 서울 임대차 시장에서는 전세의 월세화, 특히 '반전세'가 급증하며 주류로 자리 잡고 있습니다(기사 5). 둘째, 매매 시장은 수도권과 지방, 그리고 지방 내에서도 도시별로 다른 양상을 보입니다. 세종, 울산 등 일부 지역에서 거래량이 반등했지만(기사 20, 26, 28), 가격 회복은 동반되지 않아 본격적인 상승 전환으로 보기는 어렵습니다. 셋째, 건설업계는 수익성 중심의 경영으로 흑자를 기록한 대형사(기사 3)와 지방 미분양 등으로 대규모 손실을 본 기업(기사 15) 간의 격차가 벌어지고 있습니다. 이런 상황 속에서도 대형 건설사들은 성수, 압구정 등 서울 핵심 지역의 정비사업 수주에 사활을 걸고 있습니다(기사 19, 21, 22, 23, 24, 27).

원인 분석: '반전세' 확산의 근본 원인은 높은 전셋값과 고금리 기조입니다. 세입자들은 전세자금 대출 이자 부담을 줄이기 위해, 집주인들은 현금 흐름을 확보하기 위해 반전세를 선호하게 된 것입니다(기사 5). 지방 거래량 증가는 가격이 상당 기간 조정을 받은 데 따른 저가 매수세 유입으로 풀이되나, 전반적인 구매 심리 위축으로 가격 상승까지는 이어지지 못하고 있습니다(기사 20). 건설사들의 실적 양극화는 국내 주택 시장 침체 속에서 해외 사업(기사 14, 16, 17)과 수익성이 보장된 도심 정비사업에 집중한 기업과 그렇지 못한 기업의 전략 차이에서 비롯된 결과입니다.

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 전세 가격 안정화가 이뤄지기 전까지 반전세 선호 현상은 지속될 것이며, 이는 서민들의 주거비 부담을 가중시키는 요인이 될 것입니다(기사 5). 지방 매매 시장은 급매물 소진 후 거래량이 다시 둔화될 가능성이 있으며, 가격은 보합세를 유지할 것으로 보입니다(기사 28). 정부의 규제 완화책(기사 10, 12)이 단기적으로 공급에 미치는 영향은 제한적일 것입니다. 중기(6개월~1년): 정부의 공시지가 산정 방식 합리화(기사 8, 11)가 본격화되면 역세권 등 입지가 우수한 단독주택 및 토지 소유자의 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 내 자금조달계획서 제출 의무화(기사 6)는 투기 수요 억제 효과를 가져올 수 있으나, 실수요자의 거래 절차를 복잡하게 만들 수 있습니다. 건설업계의 리스크는 지방 미분양 사업장의 자금 경색 문제이며, 이는 일부 중소 건설사의 유동성 위기로 번질 수 있는 잠재적 위험 요소입니다(기사 15).

행동 가이드: 무주택자/실수요자 임차 계약 시, 전세 대출 이자 총액과 반전세의 월세 부담을 꼼꼼히 비교하여 본인의 자금 상황에 맞는 합리적인 선택이 필요합니다(기사 5). 거래량이 일부 증가한 지방 도시의 경우, 가격이 아직 약세이므로 성급한 추격 매수보다는 시장 상황을 충분히 모니터링하며 저가 매수 기회를 노리는 신중한 접근이 요구됩니다(기사 20, 26, 28).

투자자/다주택자 토지거래허가구역 내 주택 매입 시 강화된 자금조달 증빙 절차에 대비해야 합니다(기사 6). 또한, 역세권 등 핵심 입지의 단독주택이나 토지를 보유하고 있다면, 향후 공시지가 현실화에 따른 세금 부담 증가 가능성을 염두에 두고 자산 포트폴리오를 재점검할 필요가 있습니다(기사 8, 11). 정치권에서 제기되는 매입임대 관련 논의(기사 18) 등 정책 변화 리스크를 지속적으로 주시해야 합니다.

📰 주요 3줄 요약

'감사의 정원' 제동 건 국토부…"도시계획 변경 절차 미이행"

국토교통부가 서울시의 광화문광장 '감사의 정원' 조성에 공사 중지를 명령했습니다.
공사 중지 이유는 도시계획시설사업 실시계획 변경 등 법적 절차 미이행입니다.
서울시는 6·25전쟁 참전국에 대한 감사의 뜻으로 높이 7m의 조형물 22개를 설치할 계획이었습니다.

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우미희망재단, 순직 자녀 해외견학 지원

우미희망재단이 전몰·순직 군경 및 소방관 자녀를 위한 해외견학을 지원했습니다.
참가자들은 싱가포르 국립대, 오토데스크, 현대차그룹 혁신센터 등을 방문했습니다.
해당 프로그램은 국가보훈부, 초록우산과 협력하여 2022년부터 운영되고 있습니다.

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📊인사이트 요약가 점수 매우 낮음(20)

건설 침체에도 '빅5' 중 4곳 흑자…올해도 수익성 강화 올인

현대건설, DL이앤씨 등 대형 건설사들이 지난해 내실 경영으로 영업이익을 늘렸습니다.
현대건설은 2024년 대규모 영업손실 이후 1년 만에 흑자 전환에 성공했습니다.
이들 업체는 올해도 해외 프로젝트와 국내 정비사업 수주에 집중할 계획입니다.

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중흥그룹, 설 앞두고 협력업체 공사대금 1000억 현금 조기 지급

중흥그룹이 설 명절을 앞두고 협력사를 위해 공사대금 1000억원을 조기 지급합니다.
지급 대금은 전액 현금으로 이루어지며, 협력사의 원활한 자금 운용을 돕기 위함입니다.
중흥그룹은 지난해 추석에도 1100억원을 조기 지급하는 등 상생 경영을 이어가고 있습니다.

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전세만큼 흔해진 '반전세'…서울, 월 5000건 육박

지난해 12월 서울 아파트 신규 임대차 계약 중 '반전세'가 약 5000건에 달했습니다.
월세와 반전세를 합한 계약 건수는 5822건으로 순수 전세(5231건)를 넘어섰습니다.
전셋값 급등과 대출 부담으로 서민 주거비 부담이 가중되고 있다는 우려가 나옵니다.

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토허구역에서 집 살 때 '자금조달' 입증해야

10일부터 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서와 입증서류 제출이 의무화됩니다.
외국인의 경우 체류자격, 해외 자금 출처 등에 대한 신고 의무도 추가됩니다.
사실상 서울 전역 등 수도권 상당수 지역의 주택 매매가 대상이 될 전망입니다.

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문재인 "우리가 부동산 정책만큼은 실패했다"

문재인 전 대통령이 자신의 유튜브 채널을 통해 부동산 정책 실패를 인정했습니다.
과거 "부동산이 나의 가장 아픈 손가락"이라는 발언에 이어 재차 실패를 언급했습니다.
탁현민 전 비서관과의 대화 중 경제 분야 책을 소개하며 해당 발언이 나왔습니다.

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단독주택 공시가에 지하철·학교 반영

정부가 개별지와 개별주택 공시가 합리화 방안 마련에 착수했습니다.
기존 비준표에 더해 지하철역 접근성, 학교, 편의시설 등 현실 가치 요인이 추가될 예정입니다.
생활 인프라가 잘 갖춰진 역세권 등의 땅과 단독주택 세금 부담이 늘어날 전망입니다.

📊정보성 높음(100)

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이윤호 "아파트도 모듈러로…목조 넘어 스틸 시장 공략"

GS건설 계열사 자이가이스트가 아파트 등 고층 건물에 모듈러 공법 적용을 예고했습니다.
건설 인력 감소와 안전 관리 강화 추세 속에서 모듈러 공법이 대안으로 떠오르고 있습니다.
이윤호 대표는 설계 표준화와 자동화를 통해 품질을 높일 수 있다고 강조했습니다.

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소음·이격거리 등 주택건설 규제 손질

정부가 주택 공급 속도를 높이기 위해 일부 주택 건설 규제를 완화합니다.
공동주택 소음 측정 기준, 공장 인접 시 이격거리 기준 등이 완화 대상입니다.
주택건설기준 등에 관한 규정 개정안이 10일부터 입법 예고됩니다.

📊정보성 높음(100)

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📊인사이트 요약가 점수 높음(85)

'역세권 토지' 세금 오른다…개별지·개별주택 공시가 합리화

정부가 추진하는 공시가 합리화 방안으로 역세권 토지 및 단독주택의 세 부담이 늘어날 전망입니다.
공시가 산정 시 역 접근성, 학교 등 실제 가치에 영향을 미치는 지표가 추가됩니다.
기존 공시가 산정 기준이 현실성이 떨어진다는 비판을 반영한 조치입니다.

📊정보성 높음(100)

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📊인사이트 요약가 점수 높음(90)

불필요한 소음 규제 합리화…"주택 공급 늘릴 것"

정부가 주택 공급 확대를 목표로 공동주택 관련 일부 규제를 완화합니다.
소음 측정 기준의 주택단지 면적 제한이 폐지되어 적용 대상이 확대됩니다.
공장 인접 이격거리, 주민시설 설치 의무 등도 합리적으로 개선될 예정입니다.

📊정보성 높음(100)

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📊인사이트 요약가 점수 높음(85)

정몽규 HDC그룹 회장, 올해 첫 해외 행보로 중국 방문

정몽규 HDC그룹 회장이 올해 첫 해외 출장지로 중국을 방문했습니다.
베이징, 톈진 등에서 현지 사업을 점검하고 신규 개발 후보지를 둘러봤습니다.
중국 경기 둔화에도 불구하고 향후 사업 확대를 위한 투자 기회를 모색하는 행보로 풀이됩니다.

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쌍용건설, 글로벌세아와 시너지로 성장…"3년 연속 흑자"

쌍용건설이 글로벌세아그룹 편입 이후 3년 연속 실적 개선을 이뤄냈다고 밝혔습니다.
최근 UAE, 적도기니 등에서 대규모 프로젝트를 수주하며 해외 실적이 급증했습니다.
국내에서도 반도체 장비업체 ASML 화성 캠퍼스 공사를 준공하는 등 성과를 냈습니다.

📊정보성 보통(50)

⚖️객관성 높음(100)

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대우건설, 작년 영업손실 8154억…"올해 수주 대폭 확대"

대우건설이 지난해 8154억원의 영업손실을 기록하며 적자 전환했습니다.
지방 미분양과 해외 일부 현장의 원가율 상승이 주요 원인으로 꼽혔습니다.
회사는 주요 리스크를 선제적으로 반영했으며, 올해 수주를 대폭 확대할 계획이라고 밝혔습니다.

📊정보성 높음(90)

⚖️객관성 높음(100)

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"호주 건설시장서 기회 찾는다"…GS건설, 전력망·인프라 구축사업 확장

GS건설이 호주 건설시장 확대를 위해 전력망 인프라 구축 등 사업 포트폴리오 확장을 추진합니다.
허윤홍 대표가 직접 호주를 방문해 현지 인프라 현장을 점검하고 파트너사 CEO와 면담했습니다.
2021년 호주 시장에 진출한 GS건설은 도로·터널 공사 등을 통해 사업 역량을 축적해왔습니다.

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GS건설, 호주 건설시장 정조준…전력망 인프라 구축 도전

GS건설이 미래 성장성이 높은 호주 시장에서 새로운 사업 기회 발굴에 나섰습니다.
허윤홍 대표는 최근 호주를 방문해 현지 사업을 점검하며 적극적인 지원을 약속했습니다.
기존 인프라 사업 역량을 바탕으로 호주 전력망 구축 사업까지 확장을 준비 중입니다.

📊정보성 높음(70)

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李 "혼자 수백채 사면 수만채 지어도 부족"…매입임대 손질 시사

이재명 대통령이 한 사람이 수백 채씩 집을 사는 것을 허용하는 현 제도를 비판했습니다.
SNS를 통해 건설임대가 아닌 매입임대 사업을 계속 허용할지에 대한 의견을 물었습니다.
다주택자 관련 부동산 정책의 변화 가능성을 시사하는 발언으로 해석됩니다.

📊정보성 높음(100)

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롯데건설, ‘성수 르엘’×’레라’ 협업

롯데건설이 성수4지구 재개발 사업을 위해 세계적인 구조설계 회사 '레라(LERA)'와 협력합니다.
레라는 뉴욕 세계무역센터 등 초고층 프로젝트를 수행한 글로벌 기업입니다.
한강변에 뉴욕 맨해튼을 넘어서는 하이엔드 주거 단지를 조성하겠다는 목표입니다.

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지난달 세종·울산 아파트 매매 급증

지난 1월 세종과 울산 지역의 아파트 매매 건수가 전월 대비 각각 18.2%, 16.8% 증가했습니다.
대전 아파트 매매 건수도 7.0% 늘어나는 등 일부 지방 도시에서 거래량이 회복세를 보였습니다.
다만 매매량 증가에도 불구하고 아파트 중위가격은 소폭 하락해 가격 회복은 더딘 상황입니다.

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성동구 금호21구역 재개발…롯데건설, 1242가구 공급

롯데건설이 6242억원 규모의 서울 성동구 금호21구역 재개발 사업 시공사로 선정됐습니다.
해당 구역은 재개발을 통해 1242가구 규모의 아파트 단지로 탈바꿈할 예정입니다.
롯데건설은 올해 들어 송파 가락극동아파트에 이어 정비사업 수주를 이어가고 있습니다.

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현대건설, 압구정 3구역서 글로벌 설계사로 승부수

현대건설이 서울 강남구 압구정3구역 재건축 설계를 위해 글로벌 설계사 RAMSA 등과 협업합니다.
RAMSA는 미국 최고가 주택으로 알려진 '220 센트럴 파크 사우스'를 설계한 곳입니다.
세계적인 설계사와의 협업을 통해 하이엔드 주거 단지를 선보이겠다는 전략입니다.

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대우건설, 성수4지구 단지명 'THE SEONGSU 520' 제안

대우건설이 성수4지구 재개발사업에 'THE SEONGSU 520'이라는 단지명을 제안했습니다.
단지명은 520m에 이르는 한강 조망 라인을 확보한 입지적 가치를 상징합니다.
세계적인 건축가 리처드 마이어가 설립한 마이어아키텍츠와 협업해 설계안을 마련했습니다.

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