📰 매일경제

2026-03-15

서울 아파트 매물 34% 급증 속 전·월세 매물은 24% 급감, 엇갈린 수급 불균형 심화

약 1개월 전

📊 시장 동향 브리핑

서울 부동산 시장의 수급 불균형이 심화되고 있습니다. 한국부동산원 주간 동향에 따르면, 3월 둘째 주 서울 동남권(강남·서초·송파·강동) 아파트 매매수급지수는 98.6을 기록해 57주 만에 가장 낮은 수치를 보였습니다. 이는 공급이 수요를 앞지르기 시작했음을 의미합니다.

실제로 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트 매물은 7만 6,638건으로 2월 초 대비 34.4% 증가했습니다. 이는 5월 9일로 다가온 다주택자 양도소득세 중과 배제 기한 종료를 앞두고 절세 매물이 시장에 풀리고 있기 때문입니다.

반면, 임대차 시장은 공급 부족 현상이 뚜렷합니다. 아실 데이터 기준, 연초 대비 서울 아파트 전세 물건은 23.6%, 월세 물건은 24.5% 감소했습니다. 특히 월세 물건 감소세가 더 가파른 것으로 나타났습니다.

주택 공급의 선행 지표도 부정적입니다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 서울에서 준공된 빌라(연립·다세대·다가구)는 4,858가구로, 5년 전의 5분의 1 수준이자 아파트 준공 물량의 10분의 1에도 미치지 못했습니다.

지역별로는 경기도 동남권 경부축 도시들의 전월세 거래 구조에서 차이가 나타났습니다. 수원시와 용인시에서는 전세 거래 비중이 높았던 반면, 화성시와 평택시에서는 월세 거래가 더 활발하게 이루어진 것으로 집계됐습니다.

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 부동산 시장은 '매매 시장의 공급 우위'와 '임대차 시장의 공급 부족'이라는 상반된 현상이 동시에 나타나는 '디커플링(decoupling)' 국면에 진입했습니다. 다주택자들이 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물을 대거 내놓으면서 서울, 특히 강남권의 매매수급지수가 100 이하로 하락하는 등 매수자 우위 시장으로 전환되고 있습니다 (기사 3, 8). 반면, 전세 및 월세 매물은 연초 대비 20% 이상 급감하며 임차인의 주거 불안을 가중시키고 있습니다 (기사 10). 이는 단순 아파트뿐 아니라 빌라 등 비아파트 부문의 공급 절벽 현상과도 맞물려 있습니다 (기사 9).

원인 분석: 이러한 디커플링의 핵심 원인은 정책 변수입니다. 5월 9일로 예정된 '다주택자 양도세 중과 유예 종료'가 매매 시장의 공급을 단기적으로 급증시킨 결정적 요인입니다 (기사 3, 6). 보유세 부담과 세금 회피 심리가 맞물려 '초급매' 형태의 거래가 증가하고 있습니다. 반면 임대차 시장의 공급 부족은 구조적인 문제입니다. 수년간 이어진 아파트 공급 감소와 더불어, 공사비 급등으로 인한 빌라 신축 기피 현상(기사 9)이 서민 주거의 한 축을 담당하던 공급 라인을 위축시켰습니다. 또한, 불안정한 시장 상황에서 임차인들이 매매 전환 대신 전세 시장에 머무르려는 수요가 겹치면서 수급 불균형이 심화되고 있습니다.

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 5월 9일까지 다주택자들의 절세 매물 출회가 계속되면서, 특히 강남권 등 핵심지를 중심으로 가격 조정 압력이 지속될 것입니다 (기사 3, 6). 매수 희망자에게는 가격 협상력이 높은 시기입니다. 반면, 전월세 시장은 봄 이사철 수요와 맞물려 매물 부족 현상이 극에 달하며 가격 상승 압력이 더욱 커질 것으로 전망됩니다 (기사 10). 중기(6개월~1년): 양도세 중과 유예 종료 이후 급매물이 소진되면 매매 시장의 공급 압력은 완화될 수 있습니다. 그러나 고금리 기조와 경기 불확실성이 수요를 계속 억누를 경우, 시장은 장기적인 관망세로 접어들 가능성이 있습니다. 가장 큰 리스크는 임대차 시장의 불안정성입니다. 전세 가격 급등이 매매 가격을 밀어 올리는 현상이 재현될 수 있으며, 빌라 공급 절벽(기사 9)은 장기적으로 서민층의 주거 불안을 심화시키는 구조적 위험 요인으로 작용할 것입니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 5월 9일 이전까지 시장에 나오는 다주택자의 급매물을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다 (기사 3, 6). 특히 대단지 위주로 시세보다 저렴한 매물을 발품 팔아 찾아보는 전략이 유효합니다. 토지거래허가구역 내에서는 무주택자가 세입자를 낀 매물을 매수할 경우 실거주 의무가 유예되는 점도 활용할 수 있습니다.

투자자/다주택자 양도세 중과를 피하려면 5월 9일 이전까지 매도를 완료해야 합니다. 시장에 매물이 많으므로 가격 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다 (기사 6). 임대 사업자의 경우, 화성·평택시 사례처럼 월세 수요가 높은 지역의 임대 구조 변화를 참고하여 포트폴리오 조정을 고려할 수 있습니다 (기사 7). 신규 투자는 분양가상한제가 적용되는 역세권 단지 등 가격과 입지 경쟁력을 동시에 갖춘 곳으로 선별 접근하는 것이 바람직합니다 (기사 11).

📰 주요 3줄 요약

“배후수요가 삼전닉스인데 따질게 있나?”…용인 몰리는 디벨로퍼들 아파트 개발사업 잇달아 추진 반도체 클러스트 기반 일자리 플랫폼시티·GTX 등도 호재로 서울에서 눈길 돌려 주택 개발최근 국내 대형 디벨로퍼들이 경기 용인시에서 잇달아 아파트 개발사업을 추진하고 있어 눈길을 끈다. 용인 플랫폼시티 개발과 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 개통, 반도체 클러스터 조성 등 개발 호재가 동시에 몰리며 부동산 가치가 올라갈 수 있 5시간 전

국내 대형 디벨로퍼들이 경기 용인시 아파트 개발 사업에 잇따라 진출하고 있습니다.
반도체 클러스터, 용인 플랫폼시티, GTX-A 노선 개통 등이 주요 개발 호재로 꼽힙니다.
서울 내 사업 용지 고갈도 용인으로 눈을 돌리는 한 원인으로 분석됩니다.

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[주간아파트 랭킹] 대전 고급 아파트 '크레타하임' … 주간 매매가 전국 '톱5' 지난주(3월 5~11일) 전국에서 가장 높은 가격에 거래된 아파트는 서울 서초구 '신반포4차' 전용면적 155㎡로 64억8000만원에 매매됐다. 이어 송파구 '잠실주공5단지' 전용 82㎡(45억7500만원), 송파구 '잠실엘스' 전용 84㎡(34억원), 강남구 '대림아크로빌' 전용 172㎡(29억6001만원), 대전 유성구 '크레타하임' 전용 229㎡(29억원) 순이었다. 지난주 전국 최고가 거래 상위 5개 사례 중 대전 아파트가 포함된 점이 눈에 띈다 7시간 전

지난주 전국 아파트 최고가 거래 상위 5위권에 대전 유성구 '크레타하임'이 포함됐습니다.
해당 단지 전용 229㎡는 29억 원에 거래된 것으로 나타났습니다.
서울 서초구 '신반포4차' 전용 155㎡는 64억 8000만원으로 주간 최고가를 기록했습니다.

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"내달 다주택자 초급매 쏟아진다 … 대단지 노려라" 다주택자 양도소득세 중과 배제 기한인 5월 9일이 다가오면서 세금을 피하려는 다주택자 급매 매물이 강남권 등 핵심지에서 쏟아지고 있다. 실거주 수요자에겐 조정된 가격에 내 집을 마련할 수 있는 기회다. 한시적으로는 갭투자(전세 낀 주택 매수)도 가능해졌다. 정부 보완 방안에 따라 무주택자가 세입자를 낀 다주택자 매물을 매수할 경우 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 유예되기 때문이다. 시장은 이미 반응하고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 7시간 전

다주택자 양도소득세 중과 배제 기한인 5월 9일이 다가오면서 급매물이 증가하고 있습니다.
아실 데이터에 따르면 서울 아파트 매물은 2월 초 대비 34.4% 증가했습니다.
무주택자가 세입자 낀 매물 매수 시 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 유예됩니다.

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[매부리 PICK] 진정한 서울의 중심, 종로구 서울 아파트 시장에서 종로구의 지위는 독특합니다. 물리적 위치는 서울의 중심이지만 집값과 일자리의 중심은 강남이기 때문에 높은 평가를 받지 못합니다. 그럼에도 실제 거래되는 아파트의 실거래가는 높습니다. 규제가 많고 대부분 상업지역이라 아파트는 희귀한 반면 도심업무지구와 가깝고 광화문, 북촌, 서촌 등 매력적인 장소성을 지닌 지역들도 품고 있어 선호도가 높기 때문입니다. 종로구에서 선호도가 가장 높은 지역은 무악동과 교남동 일대입니다. 경희궁자이, 인왕 7시간 전

서울 종로구는 도심업무지구와 가까워 선호도가 높으나 아파트 공급은 희귀한 편입니다.
규제가 많고 대부분 상업지역이라 아파트의 희소 가치가 높게 평가됩니다.
지역 내에서는 경희궁자이 등이 위치한 무악동과 교남동 일대가 주거 선호도가 높습니다.

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여의도까지 20분 강서 신축 '8억 차익' 영등포 줍줍 관심 15일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이에 따르면 16~20일 전국 12곳에서 총 3992가구가 청약을 접수한다. 서울에서는 강서구 방화6구역 재건축 사업으로 들어서는 '래미안 엘라비네'가 분양될 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 16층, 10개동 총 557가구 규모다. 이 중 전용면적 44~115㎡ 272가구를 일반분양한다. 단지 인근에는 지하철 9호선 신방화역이 위치해 있으며 올림픽대로, 가양대교, 강변북로 등 주요 간선도로 진입이 수월하다. 마곡 7시간 전

16일에서 20일 사이 전국 12곳에서 총 3992가구가 청약을 접수할 예정입니다.
서울에서는 강서구 방화6구역 재건축 '래미안 엘라비네'가 분양을 앞두고 있습니다.
경기 부천 원미구에서는 '부천역 에피트 어바닉'이 공급될 예정입니다.

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“그냥 급매? 턱도 없어요”…양도세 중과 두 달 앞두고 ‘더 싼’ 매물 거래↑ 오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 시행이 두 달이 채 남지 않은 가운데 서울 아파트 시장에서 급매물 거래가 본격화하고 있다. 가격 추가 하락을 기다리는 매수자들의 눈치보기 장세 속에서도, 일반 매물보다 싼 초급매물을 중심으로 거래 약정을 맺는 속도가 빨라졌다는 게 현장의 분위기다. 15일 중개업계에 따르면 양도세 중과 시행을 앞두고 일찌감치 급매물이 나왔 7시간 전

5월 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 서울 아파트 시장에서 급매물 거래가 본격화되고 있습니다.
일반 매물보다 가격이 더 저렴한 '초급매물' 위주로 거래 속도가 빨라지는 추세입니다.
마포구 아현동 등 일부 단지에서는 3월 들어 거래 약정이 늘어난 것으로 파악됐습니다.

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수원 전세 활황 vs 화성 월세 급등…경기 동남권 ‘온도차’ 뚜렷 경기도 동남권 경부축 주요 도시의 전월세 거래 구조가 지역별로 뚜렷하게 엇갈린 모양새다. 성남·수원·용인에서는 전세 거래가 많았지만 화성·평택에서는 월세 거래가 더 활발해서다. 12일 부동산 정보 앱 집품이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 경기도 내 경부축 지역으로 불리는 성남시·용인시·수원시·화성시·평택시의 2025년 3월 5일부터 지난 4일까지 9시간 전

경기 동남권 주요 도시의 전월세 거래 구조가 지역별로 엇갈리고 있습니다.
수원·용인·성남에서는 전세 거래 비중이 높게 나타났습니다.
반면 화성·평택 등 신규 주거 확장 지역에서는 월세 거래가 더 활발했습니다.

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“아파트 좀 사주세요” vs “사고 싶어도 못사요”…강남 집, 매도자 더 많아져 한국부동산주간원 주간동향 동남권 매매수급지수 98.6 기록 가격 하락폭도 점차 증가서울 집값의 바로미터인 강남 아파트 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 증가한 절세 매물에 향후 보유세 인상 압박까지 더해지면서 수요가 급감하고 있다. 15일 한국부동산원의 주간아파트가격 동향에 따르면 이달 둘째주 서울 동남권(강남·서초·송파·강동) 13시간 전

서울 강남권 아파트 시장이 빠르게 냉각되며 매도자가 더 많아지는 공급 우위 시장으로 전환됐습니다.
한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 동남권 매매수급지수는 98.6으로, 57주 만에 최저치입니다.
양도세 중과 유예 종료를 앞둔 절세 매물 증가가 주요 원인으로 분석됩니다.

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아파트만 공급절벽 아니었네…작년 빌라 준공물량 아파트의 10분의 1 지난해 서울에 지어진 빌라의 수가 아파트의 10분의1 수준으로 집계됐다. 아파트 쏠림 현상이 심해지면서 수요는 줄어든 반면 공사비는 올라 공급 유인이 떨어진 것으로 풀이된다. 15일 국토교통부의 주택 유형별 준공실적 통계에 따르면 지난해 준공된 서울 연립·다세대·다가구주택은 4858가구였다. 5년 전과 비교하면 5분의 1 수준이다. 이른바 빌라로 통칭되는 14시간 전

지난해 서울의 빌라(연립·다세대·다가구) 준공 물량이 아파트의 10분의 1 수준으로 급감했습니다.
국토부 통계에 따르면 지난해 서울 빌라 준공 실적은 4858가구에 그쳤습니다.
아파트 선호 현상과 공사비 상승 등이 빌라 공급 감소의 원인으로 지목됩니다.

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전세 절벽이라고? 월세는 멸종이다…석달새 물량 25% 사라졌다 규제 예고에 다주택자 매물 쌓이지만 전세 매물 연초 대비 23.6% 감소 월세는 24.5% 줄어 전세보다 가팔라 서울 평균 월세 150만원 돌파 입주 물량 감소까지 겹쳐 장기화 우려다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고 서울 아파트 시장 매물이 빠르게 쌓이고 있지만 세입자들의 전월세난은 깊어지는 중이다. 전세 품귀가 심화하는 가운데 월세 물건은 더욱 빠른 14시간 전

다주택자 매물 증가에도 불구하고 서울 아파트 전월세난은 심화되고 있습니다.
아실 데이터에 따르면 연초 대비 서울 아파트 전세 물건은 23.6%, 월세는 24.5% 감소했습니다.
입주 물량 감소까지 겹쳐 임대차 시장 불안이 장기화될 수 있다는 우려가 나옵니다.

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입지 좋고 가격 저렴…역세권 분양가상한제 단지 인기 분양가 상승·대출 규제 강화에 입지·가격 좋은 역세권 분상제 단지 주목 3월 검단호수공원역 파라곤 분양수도권 분양시장에서 역세권이면서 분양가상한제도 적용된 단지들이 인기를 끌고 있다. 분양가 상승과 대출 규제 강화로 자금 부담이 커지면서 입지와 가격을 모두 따지는 수요가 늘어나고 있어서다. 15일 부동산 업계에 따르면 입지 경쟁력이 좋고 분양가도 시세 대비 14시간 전

수도권 분양시장에서 역세권과 분양가상한제가 적용된 단지가 인기를 끌고 있습니다.
분양가 상승과 대출 규제 강화로 입지와 가격 경쟁력을 동시에 따지는 수요가 늘었습니다.
지난해 성남 복정, 김포 풍무, 인천 검단 등에서 분양한 관련 단지들이 높은 경쟁률을 기록했습니다.

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