📰 매일경제

2026-03-05

서울 아파트 시장 양극화 심화, 강남·용산 하락세 속 강북 중저가 상승세 지속

약 2개월 전

📊 시장 동향 브리핑

한국부동산원이 5일 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 가격 상승폭은 전주 0.11%에서 0.09%로 둔화하며 5주 연속 상승세가 주춤하는 모습을 보였습니다.

특히, 지역별 가격 차별화가 뚜렷하게 나타났습니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 '절세 매물'이 증가하면서 강남3구와 용산구의 하락세가 심화되었습니다. 송파구는 -0.09%로 전주(-0.03%) 대비 하락폭이 3배 커졌고, 강남구(-0.07%)와 용산구(-0.05%)도 내림세가 가팔라졌습니다.

반면, 15억 원 이하 중저가 아파트가 밀집한 지역은 상승세를 이어갔습니다. 양천구(0.20%), 동대문구(0.20%), 성북구(0.19%) 등은 서울 전체 평균보다 높은 상승률을 기록하며 강세를 보였습니다. 이는 자금 부담이 비교적 적은 단지에 실수요자 매수세가 몰린 결과로 분석됩니다.

임대차 시장에서는 전세가 상승 부담으로 인해 월세 계약 비중이 증가하는 추세입니다. 올해 1월 전국 주택 전월세 거래 중 월세 비율은 66.8%로, 작년 동기(59.2%) 대비 확대되었습니다. 특히 월세 1000만원 이상의 고액 월세 계약 건수도 작년 동기 대비 2배 이상 급증하며, 초고가 시장과 서민 시장 모두에서 월세화 현상이 나타나고 있습니다.

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 서울 부동산 시장은 '가격 양극화'와 '임대차 시장의 구조적 변화'라는 두 가지 핵심 현상을 보이고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 강남·송파·용산 등 고가 주택 시장은 '절세 매물' 출현으로 약세를 보이는 반면(기사 1, 3, 7), 성북·동대문·중랑 등 15억 이하 중저가 아파트 시장은 실수요 기반으로 상승세를 유지하고 있습니다(기사 2). 동시에 임대차 시장에서는 전셋값 부담으로 인한 반전세 계약 증가(기사 9)와 초고가 아파트 중심의 고액 월세 계약 급증(기사 5)이 동시에 나타나며 월세 시장이 확대되는 양상입니다.

원인 분석: 이러한 현상의 주된 원인은 정책 변수와 시장 참여자의 자금 여력 차이입니다. 고가 시장의 하락은 5월 9일로 다가온 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 직접적인 원인입니다. 세금 부담을 피하려는 다주택자들이 급매물을 내놓으며 매물 적체 현상이 심화되고 가격 조정을 유발하고 있습니다(기사 6, 7). 반면, 중저가 시장의 강세는 대출 규제에서 비교적 자유로운 15억 이하 아파트에 자금 조달이 가능한 실수요자들이 집중되기 때문입니다(기사 2). 임대차 시장의 월세화는 높은 전세 보증금에 대한 부담과 대출 규제가 맞물려 나타나는 구조적 변화로 판단됩니다.

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 5월까지는 현재의 양극화 국면이 지속될 가능성이 높습니다. 강남권의 절세 매물 출회 압력은 계속될 것이며, 이는 해당 지역의 가격 안정 또는 추가 조정 요인으로 작용할 것입니다(기사 1). 반면 중저가 단지는 실수요 기반으로 견조한 흐름을 보일 수 있으나, 전체적인 시장 관망세가 짙어지면서 상승폭은 점차 둔화될 것으로 전망됩니다. 중기(6개월~1년): 양도세 중과 유예가 종료된 이후 시장의 불확실성이 커질 수 있습니다. 급매물 소진 이후 고가 시장의 매물 잠김 현상이 나타나며 가격이 다시 안정될 가능성이 있습니다. 그러나 금리 변동과 같은 거시 경제 변수가 시장에 더 큰 영향을 미칠 것입니다. 또한, 송파한양1차 재건축(기사 4)이나 민간 도심복합개발 사업(기사 13)과 같은 정비사업이 특정 지역의 공급 및 가격에 중기적 변수로 작용할 리스크가 있습니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 15억 이하 중저가 아파트를 고려하는 경우, 지역별 상승세가 지속되고 있으므로 적극적인 시장 모니터링이 필요합니다(기사 2). 다만, 서울 전체 상승폭이 둔화되고 있는 만큼(기사 1) 추격 매수보다는 시장에 출회되는 급매물을 중심으로 신중하게 접근하는 전략이 유효합니다.

투자자/다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점 전까지 포트폴리오를 재점검하고 절세 방안을 실행해야 하는 중요한 시기입니다(기사 6, 7). 하락 조정기를 겪고 있는 강남·용산 등 상급지 시장은 장기적 관점에서 매수 기회가 될 수 있으나, 단기적 추가 조정 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근해야 합니다.

📰 주요 3줄 요약

더 떨어진 강남·용산 집값…절세 매물 홍수에 내림세 가팔라져 서울 0.11%→0.09% 상승 둔화 서초·송파 등 2주째 마이너스 올초 뜨거웠던 경매도 ‘냉랭’서울 강남3구와 용산구에서 2년 만에 나타난 집값 조정이 심화되고 있다. 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 다주택자들이 내놓은 ‘절세 급매물’이 쌓이고 있기 때문으로 보인다. 한국부동산원이 5일 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 2시간 전

서울 아파트 가격 상승폭이 0.11%에서 0.09%로 둔화된 것으로 나타났습니다.
강남3구와 용산구는 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 절세 급매물 증가로 하락폭이 확대됐습니다.
송파구는 -0.09%로 하락폭이 커졌고, 강남·서초·용산구도 마이너스를 기록했습니다.

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동대문·성북·중랑…‘15억 미만’ 아파트 가격은 오히려 올라 2월 서울아파트 거래 84% ‘15억 이하’ 아파트 거래 주도 규제에도 6억 대출 동원 가능정부가 다주택자를 압박하면서 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 아파트 가격은 하락폭이 커지고 있지만, 강북 등 서울 외곽 집값은 상승세를 이어가고 있다. 자금 부담이 비교적 작은 중저가 단지에 실수요자 매수세가 몰린 결과로 풀이된다. 5일 한국부동산원이 발 2시간 전

서울 강북 등 외곽 지역의 중저가 아파트값은 상승세를 이어가고 있는 것으로 집계됐습니다.
2월 서울 아파트 거래의 84%는 15억 원 이하 아파트가 주도한 것으로 분석됩니다.
양천구, 중구, 중랑구, 동대문구 등은 서울 평균보다 높은 상승률을 보였습니다.

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더 떨어진 강남·용산 집값 서울 강남3구와 용산구에서 2년 만에 나타난 집값 조정이 심화되고 있다. 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 다주택자들이 내놓은 '절세 급매물'이 쌓이고 있기 때문으로 보인다. 한국부동산원이 5일 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 가격 상승폭은 지난주 0.11%에서 0.09%로 줄어들며 관망세가 짙어졌다. 특히 강남3구와 용산구는 지난주에 이어 하락폭을 키웠다. 송파구는 지난주 -0. 7시간 전

서울 강남3구와 용산구의 집값 조정이 다주택자 절세 매물 증가로 심화되고 있습니다.
3월 첫째 주 서울 아파트 가격 상승폭은 0.09%로 줄어 관망세가 짙어졌습니다.
2월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 97.2%로 올해 들어 처음 100%를 하회했습니다.

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43세 송파한양1차 아파트…역세권 954가구로 재건축 서울시 송파구 송파한양1차아파트가 재건축돼 기존 576가구에서 954가구 대단지로 조성된다. 강북구 미아동 오패산 자락 노후 주거지는 총 7551가구의 대규모 단지로 탈바꿈한다. 서울시는 지난 4일 진행한 제3차 도시계획위원회·제2차 신속통합기획 수권분과위원회 개최 결과를 5일 발표했다. 제2차 도계위(수권분과)에서 송파한양1차 아파트 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정·경관심의(안)가 '수정가결' 처리됐다. 송파한양1차아파트는 1983년에 준공 7시간 전

송파구 송파한양1차 아파트 재건축 정비계획안이 서울시 심의를 통과했습니다.
기존 576가구에서 용적률 299.9%를 적용받아 954가구 대단지로 탈바꿈할 예정입니다.
해당 단지는 지하철 8·9호선 환승역인 석촌역 인근에 위치해 있습니다.

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월세로 연 3억을 내는 이들, 누구?…1000만원 이상 고액 월세 1년 새 2배 포제스한강·아페르한강 월세 2500만원 강남·용산 초고가 월세 확산대출 규제 강화 영향으로 서울 고가 아파트를 중심으로 전세 대신 월세를 택하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 전셋값 부담에 보증금을 낮추는 대신 일부를 월세로 돌리는 반전세 세입자가 늘어나는 이면에는 1000만원 이상을 월세로 내는 고소득 자산가들이 1년 새 2배 이상 급증한 것으로 나타났다. 5 9시간 전

서울 고가 아파트를 중심으로 전세 대신 월세를 택하는 흐름이 뚜렷해지고 있습니다.
올해 서울에서 월 1000만원 이상 아파트 임대차 계약은 24건으로 작년 동기 대비 2배 이상 늘었습니다.
고액 월세 증가는 강남구와 용산구 등 고가 아파트 밀집 지역에서 두드러졌습니다.

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“6억 낮춰서라도 팔게요”…조급해진 다주택자들, 눈물의 ‘팔자’ 3월 첫째 주 전국 아파트값 동향 서울 아파트값 5주 연속 둔화 송파구서는 6억 하락한 거래도서울 아파트값 상승세가 주춤하는 모양새다. 정부의 다주택자 중과 유예 종료가 오는 5월 9일로 다가오면서 서울 아파트 매매가격 상승세가 5주 연속 둔화 조짐을 보이면서다. 5일 한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 첫째 주(2일 기준) 서울의 주 11시간 전

서울 아파트값 상승세가 5주 연속 둔화 조짐을 보이고 있습니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료가 임박하면서 가격 조정 거래가 늘고 있습니다.
일부 단지에서는 수억 원씩 가격을 낮춘 급매물이 등장하는 사례가 확인됐습니다.

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강남·용산 하락세 심화…‘절세 매물’ 쏟아지며 서울 아파트값 변곡점 맞나 양도세 중과 유예 종료 앞 급매물 속출 강남·용산 등 상급지 위주 낙폭 확대 실수요자 추격 매수보다 관망세 우세강남 3구와 용산구에서 2년만에 나타난 부동산 조정 기세가 서울 전역으로 확산할지 주목된다. 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 코앞으로 다가오면서 세금 부담을 피하려는 ‘절세 급매물’이 속출하고 있기 때문이다. 한국부동산원이 5일 발표한 11시간 전

양도세 중과 유예 종료를 앞두고 '절세 급매물'이 속출하고 있습니다.
강남3구와 용산구 등 상급지 위주로 하락폭이 확대되며 관망세가 우세한 상황입니다.
송파구는 한 주 만에 하락폭이 -0.03%에서 -0.09%로 3배 커졌습니다.

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대기업 배후수요 품은 ‘아산배방휴대지구’ 신흥주거지 부상 11만6000개 사업체·종사자 52만명 KTX·SRT 천안아산역 인접 개발호재 발표도 잇따라아산배방휴대지구가 대기업 배후수요 품은 신흥 주거지로 부상하고 있다. 삼성전자 등 대기업 배후수요가 풍부한 데다, 최근 들어 역대급 개발호재들이 계속해서 발표되고 있어서다. 5일 통계청 자료에 따르면 올해 1월 말 기준 천안시와 아산시 인구수는 각각 66만4269명 14시간 전

아산배방휴대지구가 대기업 배후수요와 개발 호재로 주목받고 있습니다.
천안과 아산의 합계 인구는 100만 명을 넘어서며 경제 활동이 활발한 것으로 나타났습니다.
해당 지역은 KTX·SRT 천안아산역과 인접한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

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“보증금 낮추고 일부 월세로 낼게요”…전셋값 고공행진에 반전세 계약 늘어 전국 주택 전·월세 거래 중 월세 비율 작년 1월 59.2%서 올해 1월 66.8% 전·월세전환율 오름세…6.2%→6.6%순수 전세 대신 보증금을 낮추고 월세를 일부 부담하는 ‘반전세’ 계약이 늘고 있다. 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전·월세전환율도 상승 흐름을 보이고 있다. 5일 국토교통부 자료에 따르면 전국 주택 전·월세 거래 가운데 월세( 14시간 전

전국 주택 전월세 거래에서 월세가 포함된 계약 비중이 증가하고 있습니다.
올해 1월 기준 전국 주택의 월세 거래 비율은 66.8%로 작년 동기 대비 확대됐습니다.
전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율도 상승 흐름을 보이고 있습니다.

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“이젠 지방도 선택과 집중”…‘똘똘한 한 채’ 열풍에 국평 품귀 조짐 정부의 다주택자 양도소득세 중과 제도 부활 예고 이후 ‘똘똘한 한 채’가 주목받고 있다. 특히 수도권 대출 규제의 영향으로 인구 100만명 이상의 풍부한 주택 수요를 바탕으로 둔 지방 광역시를 중심으로 대형 브랜드 중소형 아파트의 상승세가 두드러지고 있는 모습이다. 5일 국토교통부 실거래가에 따르면 올해 2월 울산 남구 야음동에 자리한 ‘대현더샵 2단지’ 15시간 전

다주택자 규제 강화 이후 지방 광역시에서도 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 나타나고 있습니다.
울산, 부산, 대구 등 지방 광역시의 대형 브랜드 전용 84㎡ 아파트 가격이 상승세를 보였습니다.
이러한 흐름은 정부의 금융 정책과 관련이 있다는 분석이 제기됩니다.

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“경동시장 연계 ‘핫플’ 조성”…서울시, ‘제기동 한옥마을’ 건축자산 진흥구역 지정 서울시가 동대문구 제기동 한옥마을을 인근 경동시장과 연계, 복합문화공간과 팝업스토어를 갖춘 ‘경동한옥마을’로 조성한다. 서울시는 제기동 988번지 일대(5만2천576㎡) 한옥마을을 건축자산 진흥구역으로 지정하고 지난달 12일 관리계획을 결정·고시했다고 5일 밝혔다. 건축자산 진흥구역은 건축자산진흥법에 따라 한옥처럼 건축자산이 밀집한 지역의 가치를 보전하고 16시간 전

서울시가 동대문구 제기동 한옥마을을 건축자산 진흥구역으로 지정했습니다.
인근 경동시장과 연계해 복합문화공간과 팝업스토어 등을 갖춘 공간으로 조성될 계획입니다.
해당 구역은 재정 지원과 규제 완화를 받을 수 있게 됐습니다.

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‘흑백’ 우승하고 건물주 됐다…권성준, 서울 신당동 빌딩 매입 넷플릭스 오리지널 예능 ‘흑백요리사’ 시즌1 우승자인 ‘나폴리 맛피아’ 권성준 셰프(31)가 서울 중구 신당동 약수역 인근에 있는 꼬마 빌딩을 매입했다. 5일 대법원 인터넷등기소 등에 따르면 권 셰프는 지난해 9월 서울 중구 신당동에 위치한 빌딩을 33억원에 매입했다. 대지 면적 152㎡, 연면적 303㎡인 이 빌딩은 지상 1~5층 규모다. 2021년 10 16시간 전

넷플릭스 예능 '흑백요리사' 우승자 권성준 셰프가 신당동 빌딩을 매입한 것으로 알려졌습니다.
해당 빌딩은 약수역 인근에 위치하며 매입가는 33억 원으로 전해졌습니다.
매입 자금 조달을 위해 약 22억 원의 대출을 받은 것으로 추정됩니다.

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300가구 미만 ‘나홀로 단지’ 빛보나...용적률 파격 혜택 준다는데 서울시 도심복합개발 수혜지 용적률 혜택·동의율 완화 등 파격 혜택에 개발 기대감 커져 송파·동대문구 사업 준비 분주 사업성 없어 개발 지지부진한 역세권 강북 300가구 미만 단지 용적률 700%로 개발 가능해져이르면 6월부터 서울에서 본격화하는 민간 도심복합개발 사업을 놓고 기대와 우려가 교차하고 있다. 용적률 상향 등 파격적인 규제 완화로 사업성이 떨 16시간 전

이르면 6월부터 서울에서 민간 도심복합개발 사업이 본격화될 전망입니다.
해당 사업은 용적률 상향 등 규제 완화를 통해 사업성이 낮은 곳의 개발을 지원합니다.
사업성이 부족했던 역세권 300가구 미만 단지 등이 수혜를 볼 것으로 기대됩니다.

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전통시장 품은 제기동 한옥마을…‘경동한옥마을’로 변신 서울시, 건축자산 진흥구역 결정·고시 경동시장 등과 연계해 재정비 돌입 한옥카페·팝업·스테이 등 거점 조성서울 동대문구 제기동 한옥마을이 경동시장과 어우러진 ‘경동 한옥마을’로 재정비를 본격화한다. 서울시는 제기동 988번지 일대 한옥마을(5만2576㎡)을 건축자산 진흥구역으로 지정하고 지난달 관리계획을 결정·고시했다고 5일 밝혔다. 건축자산 진흥구역은 한 19시간 전

서울 동대문구 제기동 한옥마을이 '경동 한옥마을'로 재정비를 시작합니다.
서울시는 해당 지역을 건축자산 진흥구역으로 지정하고 관리계획을 고시했습니다.
한옥 카페, 한옥 스테이 등을 조성해 경동시장 방문객을 유치할 계획입니다.

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