📰 매일경제

2026-05-01

경기 규제지역 집값 서울 추월, 전월세난 심화…양도세 중과 변수

약 2시간 전

📊 시장 동향 브리핑

경기도 주요 규제지역의 집값이 올해 누적 7.09% 상승한 용인 수지구를 필두로 서울의 상승률을 뛰어넘는 양상을 보였다 (기사 1). 서울 아파트 전월세 시장에서는 올해 1분기 갱신계약 비율이 46.85%로 직전 분기 대비 5.13%p 상승했으며, 특히 4월 전세 갱신계약은 절반을 넘어 53.77%를 기록했다 (기사 3). 동시에 전세 매물은 6개월 전 대비 37.94% 감소하는 등 매물 부족이 심화되었고, 계약갱신청구권 미사용 갱신계약의 보증금은 평균 7.54% 상승하여 법정 상한을 초과했다 (기사 3). 한편, 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료되면서, 4년 만에 중과세율이 재적용될 예정이다 (기사 4). 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 매매 매물은 지난 1월 5만7001건에서 3월 8만80건으로 증가했으나, 이후 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 제기되고 있다 (기사 4).

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 최근 부동산 시장은 지역 및 상품 유형별로 상이한 흐름을 보이고 있습니다. 경기도 용인 수지구 등 주요 규제지역은 매물 부족 현상 심화에 따라 올해 누적 집값이 7.09%까지 상승하며 서울의 최고 상승률 지역을 넘어섰습니다 (기사 1). 반면 서울 전월세 시장은 매물 감소와 임대료 상승이 가속화되며, 세입자들이 계약갱신청구권 사용을 아끼는 현상까지 나타나고 있습니다 (기사 3). 이는 전세 보증금을 법적 상한 5%보다 높게 지불하면서도 거주를 연장하려는 수요가 반영된 결과입니다. 원인 분석: 이러한 현상은 크게 세 가지 요인으로 분석됩니다. 첫째, 경기도 규제지역의 집값 상승은 토지거래허가구역 지정에 따른 2년 실거주 의무와 임대차 계약 잔여기간 제한 등으로 매물 잠김이 심화된 것이 주요 원인입니다. 특히 서울 접근성이 좋은 지역일수록 매물 감소 폭이 더 크게 나타나 가격 상승 압력으로 작용하고 있습니다 (기사 1). 둘째, 서울 전월세 시장의 불안정은 아파트 입주 물량 감소와 함께 계약갱신청구권 사용 후 임대료 인상에 대한 부담감으로 인해 전세 수요가 월세로 전환되거나 갱신 계약을 택하는 움직임이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다 (기사 3). 셋째, 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 과거 유예 기간 동안 매물을 늘리는 효과가 있었으나, 이제 중과세율이 재적용됨에 따라 시장에 나올 매물이 다시 줄어들며 집값 반등 요인으로 작용할 수 있다는 전망이 나오고 있습니다 (기사 4).

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 다주택자 양도세 중과 부활(기사 4)로 인해 시장에 나오던 절세 매물들이 거둬들여지며 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 높습니다. 이는 특정 지역, 특히 서울 및 수도권 인기 지역의 집값에 단기적인 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 전세 시장의 매물 부족 현상은 지속될 것으로 예상되며, 이는 전세가격의 추가 상승으로 이어질 수 있습니다. 중기(6개월~1년): 양도세 중과로 인한 매물 감소는 중기적인 집값 상승 동력으로 작용할 수 있으나, 정부의 보유세 인상 카드 검토(기사 4) 가능성, 고금리 기조 유지 여부, 가계부채 관리 정책 등이 복합적으로 작용하며 시장의 불확실성을 높일 수 있습니다. 지방 도시개발사업지구(기사 5) 및 원도심 신축 공급(기사 6)은 해당 지역의 주거 만족도를 높이며 수요를 견인할 수 있으나, 전체 시장의 방향성을 전환하기에는 한계가 있을 것입니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 매수 검토 시 전세가율 60% 이하 지역에 대한 관심을 유지하되, 현재 전월세 시장의 불안정성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 청약 제도를 활용하여 신규 공급 단지(기사 1, 5, 6)를 노리는 전략이 유효할 수 있으며, 특히 부산 '아이맘부산플랜'(기사 6)과 같은 지역별 금융 혜택을 적극적으로 확인하십시오. 대출 시 DSR 및 LTV 한도를 면밀히 검토하고, 무리한 영끌은 지양해야 합니다.

1주택자 갈아타기를 고려한다면, 양도세 중과 유예 종료로 인한 매물 동향과 보유세 인상 가능성을 주시하며 매도 및 매수 시점을 신중하게 결정해야 합니다 (기사 4). 새로 매수할 주택의 취득세 및 장기 보유에 따른 세금 부담을 고려하여, 원도심 신축이나 개발 호재가 있는 지역(기사 5, 6)으로의 이전을 검토할 수 있습니다. 비규제 지역 내 신규 공급을 통해 대출 한도를 확보하는 방안도 고려해 볼 만합니다.

다주택자/투자자 5월 9일 양도세 중과 부활(기사 4)로 인한 세금 부담이 크게 증가하므로, 투자 포트폴리오 재조정이 필수적입니다. 보유세 인상 카드 검토 가능성(기사 4)도 염두에 두고, 절세 가능한 매도 또는 임대사업자 등록을 통한 임대전환 전략을 고려해야 합니다. 특히 규제지역 내 매물은 거래가 어려울 수 있으므로, 지방의 성장 가능성 높은 도시개발지구(기사 5) 내 신규 분양이나 비규제 지역 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

📰 주요 3줄 요약

“아무리 묶어봐야 매물 없으면 뛸 수밖에”…서울보다 더 오른 경기 규제지역 용인 수지구 올들어 7.09% 올라 서울 상승률 1위 성북구 2배 육박 1년새 매물 절반 줄어든 영향경기도 주요 규제지역 집값이 서울을 웃도는 상승세를 보이고 있다. 매물 감소와 규제 영향이 맞물리며 가격 상승 압력이 커지고 있다는 분석이다. 2일 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주(20일 기준) 용인시 수지구의 올해 누적 집값 상승률은 7.09%로 집계됐 11시간 전

경기 용인 수지구 집값 올해 누적 7.09% 상승 기록.
하남 등 주요 규제지역 아파트 매물 1년 새 최대 53.8% 감소.
매물 감소와 규제가 맞물려 집값 상승 압력 커지는 현상 나타나.

📊정보성 보통(60)

⚖️객관성 높음(80)

📊인사이트 요약가 점수 높음(90)

강남 테헤란로변에 최고 20층 오피스 생긴다 서울시 도시·건축공동위원회 통과 용적률 1134% 업무·근린생활시설서울 지하철2호선 역삼역과 선릉역 사이 테헤란로변에 최고 20층 업무시설이 들어선다. 서울시는 전날 제2차 도시·건축공동위원회 수권분과위원회에서 ‘역삼동 719-1번지 외 6필지에 대한 테헤란로 지구단위계획구역 기반시설 등 충분여부 검토 심의안’을 조건부 가결했다고 1일 밝혔다. 지난해 5월 13시간 전

강남 테헤란로변 역삼·선릉역 사이에 최고 20층 업무시설 건설 확정.
서울시 도시·건축공동위원회 용적률 1134% 적용 심의안 조건부 가결.
노후 시설 재건축으로 테헤란로 일대 업무 기능 강화 및 환경 개선 기대.

📊정보성 높음(100)

⚖️객관성 높음(100)

📊인사이트 요약가 점수 높음(85)

“지금 쓰면 2년 뒤에는요?”…‘선 넘는 전월세난‘에 갱신권 아끼는 세입자들 1분기 서울아파트 갱신계약 47% 갱신청구권 사용은 43% 불과전세난으로 인해 임대료가 가파르게 오르자 추가 보증금과 월세를 주더라도 살던 집에서 계속 거주하려는 세입자가 늘고 있다. 계약갱신청구권(갱신청구권)을 아껴 추후 필요할 때 사용하려는 의도로 풀이된다. 갱신청구권을 사용하면 2년 연장이 가능하고 임대료 인상률도 5% 이내로 제한되지만 한 번만 사용 13시간 전

올해 1분기 서울 아파트 갱신계약 비율 46.85%로 직전 분기 대비 상승.
전월세 갱신계약 중 계약갱신청구권 사용 비율은 43.3%로 감소 추세.
미사용 계약 보증금 평균 7.54% 올라 법정 상한 5% 초과.

📊정보성 높음(100)

⚖️객관성 높음(70)

📊인사이트 요약가 점수 높음(95)

양도세중과 9일 지나면 매물잠김 시즌 온다…서울 집값 반등 가능성 4년만에 다주택자 양도세 중과 부활 9일 이후 절세매물 거둬들일 가능성 보유세 인상여부가 매물증감 변수로4년 만에 다주택자에 대한 양도세 중과가 부활한다. 정부가 지난 2월 데드라인을 이달 9일로 정했던 만큼 일부 지역에선 급매 물건이 늘며 아파트 가격 상승세가 둔화되기도 했다. 하지만 본격적으로 양도세 중과가 시작되면 매물 잠김 현상이 나타나며 다시 집값 13시간 전

다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료, 4년 만에 재부활.
유예 전 서울 매매 매물 증가했으나, 중과 후 매물 잠김 우려.
매물 잠김 현상으로 서울 집값 반등 가능성 제기돼.

📊정보성 높음(100)

⚖️객관성 보통(60)

📊인사이트 요약가 점수 높음(90)

“김해 신흥주거지 부상”…대규모 도시개발 신문새도시 보니 체계적 계획 하에 조성 ‘미니 신도시’ 도심과 연계성 좋아 정주 여건 탁월 브랜드 타운 형성수요자 선호 높아 IPARK현대산업개발 장유신문지구서 ‘김해신문 센트럴 아이파크’ 6월 공급지방 주요도시에서 대규모 도시개발사업지구가 지역의 부촌 지도를 새로 쓰고 있다. 기존 도심 인프라를 공유하면서 체계적인 개발로 신도시급의 인프라를 누릴 수 있어서다. 1일 15시간 전

김해 장유신문지구에 약 55만㎡ 규모의 대규모 도시개발사업 진행 중.
현대산업개발, 장유신문지구 내 1379가구 '김해신문 센트럴 아이파크' 6월 공급 예정.
도시개발사업은 미니 신도시급 인프라와 브랜드 타운 형성으로 높은 선호도.

📊정보성 낮음(30)

⚖️객관성 높음(100)

📊인사이트 요약가 점수 보통(60)

“살던 동네 안 떠난다”…3040 선호 부산 원도심 신축 아파트 보니 이사 계획자 77% 정주 원해 두산위브 트리니뷰 구명역 공급 3중 역세권·아이맘부산플랜 혜택 제공최근 주택시장의 핵심 수요층으로 부상한 3040세대 실수요자들 사이에서 주거지 선택의 기준이 변화하고 있다. 직장이나 자녀 교육을 위해 낯선 지역도 마다하지 않았던 예전과 달리 기존 지역의 생활을 유지하면서 거주 주택만 신축으로 바꾸려는 이른바 ‘원도심 신축 갈 15시간 전

3040세대 이사 계획자 77%가 현재 거주 시·도 내 신축으로 갈아타기 선호.
부산 구포7구역 재개발 '두산위브 트리니뷰 구명역' 839가구 공급 예정.
부산시 '아이맘부산플랜' 통해 신혼·다자녀 특공 당첨자 5% 잔금 할인 혜택 제공.

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⚖️객관성 높음(100)

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🏷️ 키워드

📍 용인 수지구📍 안양시 동안구📍 광명시📍 하남시📍 성남시 중원구📍 수원시 팔달구📍 성남시 분당구📍 서울 성동구📍 서울 역삼동📍 김해시 장유신문지구📍 청주 흥덕구 가경지구📍 군산 조촌동 디오션시티📍 부산 구포7구역#경기집값상승#전월세난#양도세중과#매물잠김#도시개발사업

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2026-05-01

경기 규제지역 집값 서울 추월, 전월세난 심화…양도세 중과 변수

약 2시간 전

📊 시장 동향 브리핑

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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📰 주요 3줄 요약

“아무리 묶어봐야 매물 없으면 뛸 수밖에”…서울보다 더 오른 경기 규제지역 용인 수지구 올들어 7.09% 올라 서울 상승률 1위 성북구 2배 육박 1년새 매물 절반 줄어든 영향경기도 주요 규제지역 집값이 서울을 웃도는 상승세를 보이고 있다. 매물 감소와 규제 영향이 맞물리며 가격 상승 압력이 커지고 있다는 분석이다. 2일 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주(20일 기준) 용인시 수지구의 올해 누적 집값 상승률은 7.09%로 집계됐 11시간 전

경기 용인 수지구 집값 올해 누적 7.09% 상승 기록.
하남 등 주요 규제지역 아파트 매물 1년 새 최대 53.8% 감소.
매물 감소와 규제가 맞물려 집값 상승 압력 커지는 현상 나타나.

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강남 테헤란로변에 최고 20층 오피스 생긴다 서울시 도시·건축공동위원회 통과 용적률 1134% 업무·근린생활시설서울 지하철2호선 역삼역과 선릉역 사이 테헤란로변에 최고 20층 업무시설이 들어선다. 서울시는 전날 제2차 도시·건축공동위원회 수권분과위원회에서 ‘역삼동 719-1번지 외 6필지에 대한 테헤란로 지구단위계획구역 기반시설 등 충분여부 검토 심의안’을 조건부 가결했다고 1일 밝혔다. 지난해 5월 13시간 전

강남 테헤란로변 역삼·선릉역 사이에 최고 20층 업무시설 건설 확정.
서울시 도시·건축공동위원회 용적률 1134% 적용 심의안 조건부 가결.
노후 시설 재건축으로 테헤란로 일대 업무 기능 강화 및 환경 개선 기대.

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“지금 쓰면 2년 뒤에는요?”…‘선 넘는 전월세난‘에 갱신권 아끼는 세입자들 1분기 서울아파트 갱신계약 47% 갱신청구권 사용은 43% 불과전세난으로 인해 임대료가 가파르게 오르자 추가 보증금과 월세를 주더라도 살던 집에서 계속 거주하려는 세입자가 늘고 있다. 계약갱신청구권(갱신청구권)을 아껴 추후 필요할 때 사용하려는 의도로 풀이된다. 갱신청구권을 사용하면 2년 연장이 가능하고 임대료 인상률도 5% 이내로 제한되지만 한 번만 사용 13시간 전

올해 1분기 서울 아파트 갱신계약 비율 46.85%로 직전 분기 대비 상승.
전월세 갱신계약 중 계약갱신청구권 사용 비율은 43.3%로 감소 추세.
미사용 계약 보증금 평균 7.54% 올라 법정 상한 5% 초과.

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양도세중과 9일 지나면 매물잠김 시즌 온다…서울 집값 반등 가능성 4년만에 다주택자 양도세 중과 부활 9일 이후 절세매물 거둬들일 가능성 보유세 인상여부가 매물증감 변수로4년 만에 다주택자에 대한 양도세 중과가 부활한다. 정부가 지난 2월 데드라인을 이달 9일로 정했던 만큼 일부 지역에선 급매 물건이 늘며 아파트 가격 상승세가 둔화되기도 했다. 하지만 본격적으로 양도세 중과가 시작되면 매물 잠김 현상이 나타나며 다시 집값 13시간 전

다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료, 4년 만에 재부활.
유예 전 서울 매매 매물 증가했으나, 중과 후 매물 잠김 우려.
매물 잠김 현상으로 서울 집값 반등 가능성 제기돼.

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“김해 신흥주거지 부상”…대규모 도시개발 신문새도시 보니 체계적 계획 하에 조성 ‘미니 신도시’ 도심과 연계성 좋아 정주 여건 탁월 브랜드 타운 형성수요자 선호 높아 IPARK현대산업개발 장유신문지구서 ‘김해신문 센트럴 아이파크’ 6월 공급지방 주요도시에서 대규모 도시개발사업지구가 지역의 부촌 지도를 새로 쓰고 있다. 기존 도심 인프라를 공유하면서 체계적인 개발로 신도시급의 인프라를 누릴 수 있어서다. 1일 15시간 전

김해 장유신문지구에 약 55만㎡ 규모의 대규모 도시개발사업 진행 중.
현대산업개발, 장유신문지구 내 1379가구 '김해신문 센트럴 아이파크' 6월 공급 예정.
도시개발사업은 미니 신도시급 인프라와 브랜드 타운 형성으로 높은 선호도.

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“살던 동네 안 떠난다”…3040 선호 부산 원도심 신축 아파트 보니 이사 계획자 77% 정주 원해 두산위브 트리니뷰 구명역 공급 3중 역세권·아이맘부산플랜 혜택 제공최근 주택시장의 핵심 수요층으로 부상한 3040세대 실수요자들 사이에서 주거지 선택의 기준이 변화하고 있다. 직장이나 자녀 교육을 위해 낯선 지역도 마다하지 않았던 예전과 달리 기존 지역의 생활을 유지하면서 거주 주택만 신축으로 바꾸려는 이른바 ‘원도심 신축 갈 15시간 전

3040세대 이사 계획자 77%가 현재 거주 시·도 내 신축으로 갈아타기 선호.
부산 구포7구역 재개발 '두산위브 트리니뷰 구명역' 839가구 공급 예정.
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