📰 매일경제

2026-02-13

작년 부동산 매매액 448조원, 4년만에 400조 돌파 속 서울 집값 양극화 심화

2개월 전

📊 시장 동향 브리핑

지난해 전국 부동산 매매액이 448조 3503억원으로 집계되어 2021년 이후 처음으로 400조원대를 회복했습니다. 이는 전년 대비 18.8% 급증한 수치이며, 매매 건수 또한 109만 7508건으로 3.5% 증가했습니다. 특히 아파트 매매액은 31.0% 늘어나며 시장 회복을 주도했습니다. (기사 2)

그러나 시장 내부에서는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 지난 1월 서울 아파트 상위 20%와 하위 20%의 평균 매매가 격차를 나타내는 5분위 배율은 6.92로 역대 최고치를 기록했습니다. (기사 8) 이러한 '똘똘한 한 채' 선호 현상 속에서, 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 압구정 현대아파트 등 강남권 고가 단지에서 호가를 수억 원 낮춘 급매물이 등장하는 등 일부 조정 움직임도 포착되었습니다. (기사 9)

수도권에서는 '경부축'으로 불리는 산업벨트의 강세가 지속되고 있습니다. 서울 강남에서 판교, 용인, 화성으로 이어지는 반도체 및 IT 일자리 벨트가 집값을 방어하고 상승세를 견인하는 핵심 동력으로 작용하고 있습니다. (기사 5) 실제로 경기도 화성시는 최근 2년간 인구가 4만 4000여 명 증가하며 인구 100만 명 돌파를 앞두는 등, 서울 인구 유입이 가속화되고 있습니다. (기사 6)

한편, 시장에서는 불법적인 가격 담합 행위도 적발되었습니다. 경기도 하남시의 한 아파트 단지 주민들이 단체 채팅방을 통해 '10억 미만 매도 금지' 가이드라인을 정하고, 이를 따르지 않는 공인중개사를 압박한 혐의로 입건되었습니다. (기사 3, 4)

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 부동산 시장은 '거래량 회복'과 '심화되는 양극화'라는 두 가지 특징이 동시에 나타나고 있습니다. 전국적으로 부동산 매매액이 4년 만에 400조 원대를 회복하며 시장이 바닥을 다지고 있다는 신호를 보내고 있지만(기사 2), 그 온기는 특정 지역과 자산에만 집중되고 있습니다. 서울 내에서는 고가와 저가 아파트의 가격 격차가 역대 최대로 벌어졌고(기사 8), 수도권에서는 판교와 용인 등을 잇는 '경부축'이 다른 지역과의 격차를 벌리며 시장을 주도하고 있습니다(기사 5). 이러한 상황 속에서 다주택자 세금 부담으로 인한 강남권의 급매물 출현(기사 9)과 일부 단지의 가격 담합 시도(기사 3, 4) 등 미시적인 시장 교란 요인도 관찰됩니다.

원인 분석: 양극화의 근본 원인은 고금리 기조와 불확실한 경기 전망 속에서 수요가 '안전 자산'으로 쏠리는 '똘똘한 한 채' 현상 때문입니다. 유동성이 풍부했던 시기와 달리, 이제는 구매자들이 일자리(기사 5), 교통, 학군 등 명확한 펀더멘털을 갖춘 지역으로만 집중하고 있습니다. 경기도 화성시의 인구 증가는 서울의 높은 집값과 개선된 교통 인프라가 맞물린 결과로, 주거 수요의 이동 방향을 명확히 보여줍니다(기사 6). 한편, 5월로 예고된 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 강남 등 고가 주택을 보유한 다주택자들의 포트폴리오 조정을 촉발하는 핵심 정책 변수로 작용하고 있습니다(기사 9). 정비사업의 경우, 서초 반포미도1차나 압구정4구역처럼 사업성이 확실한 곳들은 세계적인 건축가와 협업하는 등 속도를 내며 자산 가치를 더욱 높이고 있습니다(기사 1, 7).

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 양도세 중과 유예 종료 시점인 5월 9일 이전까지 강남권을 중심으로 한 다주택자들의 급매물 출현이 간헐적으로 이어질 수 있습니다(기사 9). 이는 해당 지역의 호가를 단기적으로 누르는 요인이 될 수 있으나, 대기 매수세가 탄탄하여 급격한 하락보다는 '숨 고르기' 장세가 될 가능성이 높습니다. 반면, 비인기 지역의 거래 침체는 지속될 것입니다. 중기(6개월~1년): 시장의 방향성은 향후 금리 인하 시점과 폭에 따라 결정될 것입니다. 금리 부담이 완화되면, 회복된 거래량(기사 2)을 바탕으로 '경부축' 등 펀더멘털이 강한 지역부터 본격적인 상승세로 전환될 수 있습니다(기사 5). 다만, 높은 가계부채와 지속적인 공급 부족 우려는 시장의 상방을 제한하는 리스크 요인입니다. 또한, 정부의 가격 담합 단속 강화(기사 3, 4)는 시장 투명성을 높이는 긍정적 효과가 있으나, 일부 단지의 호가 상승세를 일시적으로 둔화시킬 수 있습니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 서울의 높은 집값에 부담을 느낀다면, 화성시처럼 인구와 일자리가 꾸준히 증가하며 인프라가 확충되는 지역을 대안으로 검토할 필요가 있습니다(기사 6). 강남권 등 인기 지역의 급매물(기사 9)은 여전히 높은 가격대이므로, '경부축' 라인의 상대적 저평가 지역을 장기적인 관점에서 살펴보는 것이 합리적입니다.

투자자/다주택자 5월 양도세 중과 유예 종료 전, 보유 자산의 옥석 가리기가 시급합니다. 시장 양극화를 고려하여 입지가 떨어지는 자산을 정리하고 핵심지 '똘똘한 한 채'로 집중하는 전략이 유효합니다(기사 8). 장기 투자자라면 반포미도1차나 압구정 등 사업 초기 단계에 있는 핵심지 재건축(기사 1, 7)을 주목할 만하나, 초기 투자 비용과 장기적인 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

📰 주요 3줄 요약

서초 반포미도1차 49층 재건축 통합심의 신청 통합심의 신청…조합설립 4개월 만에 인허가 돌입 1260→1743가구 확대…강남·서초 첫 49층 계획 고속터미널 개발 맞물려 반포 스카이라인 변화 예고서울 서초구 ‘반포미도1차’ 재건축 조합이 사업시행계획 인가를 위한 통합심의를 서초구청에 신청했다고 13일 밝혔다. 통합심의는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 정비사업 절차를 간소화한 제도다. 사업시행계획 10시간 전

서초구 반포미도1차 재건축 조합이 사업시행계획 인가를 위한 통합심의를 신청했습니다.
해당 단지는 기존 1260가구에서 1743가구로 확대될 예정입니다.
강남·서초 지역에서는 최초로 49층 재건축이 계획되어 주목받고 있습니다.

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작년 전국 부동산 매매액 400조 넘었다…2021년 이후 처음 지난해 전국 부동산 매매액이 400조원을 넘은 것으로 나타났다. 13일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 공개 시스템 데이터를 집계한 결과에 따르면 지난해 전국 부동산 매매 건수는 총 109만7508건으로, 전년(106만830건) 대비 3.5% 증가했다. 같은 기간 매매액은 377조3446억원에서 448조3503억원으로 18 11시간 전

지난해 전국 부동산 매매액이 448조 3503억원으로 전년 대비 18.8% 급증했습니다.
연간 매매액이 400조원을 넘어선 것은 2021년 이후 처음입니다.
부동산 유형 중 아파트 매매액이 31.0% 증가하며 전체 시장 회복을 이끌었습니다.

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경기도, “10억 미만 매물 안 되죠” 아파트 단톡방 좌표찍기 ‘집중수사’ 하남시 아파트 주민들 오픈채팅방 개설 “10억 미만으로 팔지 말자” 가이드라인 비협조 공인중개사는 ‘허위 매물’로 신고 용인 공인중개사 ‘친목회’ 카르텔도 적발 경기도 ‘공인중개사법 위반’ 집중 수사경기도 내 일부 아파트 단지 주민들이 카카오톡 오픈채팅방을 통해 가격을 담합하고 이에 협조하지 않는 공인중개사무소에 집단 민원을 넣은 것으로 나타났다. 13일 13시간 전

경기도 하남시 한 아파트 단지 주민들이 가격 담합 혐의로 수사를 받고 있습니다.
이들은 오픈채팅방에서 '10억 미만 매도 금지' 가이드라인을 공유한 것으로 나타났습니다.
가이드라인에 비협조적인 공인중개사는 허위 매물로 신고하는 등 업무를 방해했습니다.

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“10억 밑으론 안 팝니다”…아파트 입주민들 ‘은밀한 담합’ 딱 걸렸다 경기지역에서 부동산 가격을 인위적으로 끌어올리기 위해서 담합 행위를 벌이고 중개 현장을 압박해 온 작전 세력이 대거 적발됐다. 13일 경기도에 따르면 지난해 12월부터 부동산특별대책반이 집중 수사에 나선 결과, 커뮤니티를 결성해 아파트 가격 상승을 담합한 하남시 A아파트 입주민들을 공인중개사법 위반 혐의로 입건됐다. A아파트 입주민들은 지난해 10월부터 카 13시간 전

경기도가 부동산 가격 상승을 유도한 담합 행위를 대거 적발했습니다.
하남시 A아파트 입주민들은 채팅방을 통해 10억 원 이하 매물을 올린 중개사에 집단 민원을 제기했습니다.
해당 채팅방에는 179명의 주민이 참여한 것으로 파악됐습니다.

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“집값 방어하고 상승세 견인”…수도권 부동산 ‘경부축’이 주도 경부축으로 ‘산업지형도’ 확산하며 비경부권과 가격·거래량 격차확대수도권 부동산 시장 판도를 ‘경부축’이 주도하는 흐름이 강화되고 있다. 서울 강남권의 매수 열기가 경부고속도로를 따라 분당, 수지 일대로 확산하며 비 경부권 지역과의 가격·거래량 격차를 벌리는 모양새다. 13일 부동산 업계에 따르면 경부축은 단순 주거지 역할에서 벗어나 핵심 ‘반도체·일자리 벨 13시간 전

수도권 부동산 시장에서 '경부축' 라인의 강세가 두드러지고 있습니다.
강남, 판교, 용인, 화성으로 이어지는 반도체·일자리 벨트가 핵심 동력으로 꼽힙니다.
산업 지형도 확장에 따라 경부축과 비경부축 지역 간 가격 및 거래량 격차가 확대되는 추세입니다.

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이제 화성시도 ‘100만명’ 눈앞...경기도 인구, 2년만에 10만명 늘었다 화성시 경기도 인구증감 1위 2년새 4만4000여명 늘어나 파주·양주 등 경기북부도 증가지난해 경기도 인구는 2년 전보다 10만 명 가까이 늘어났다. 치솟는 서울 집값에 내 집 마련 부담이 커진 수요자들이 경기도로 이동하고, 교통망 개발에 따른 생활권 확장 등 인프라 개선 기대까지 겹치면서 서울 인구의 경기도 유입이 가속화한 것으로 풀이된다. 13일 통계청 14시간 전

올해 1월 기준 경기도 인구가 2년 전보다 약 10만 명 증가했습니다.
특히 화성시는 2년 새 4만 4000여 명이 늘어나며 경기도 내 인구 증가를 주도했습니다.
서울의 높은 집값과 교통망 개선 기대감이 경기도 인구 유입을 가속화한 것으로 풀이됩니다.

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삼성물산, 압구정4구역 출사표…세계적 건축 거장 ‘노만 포스터’와 협업 삼성물산이 서울 강남구 압구정4구역 시공사 선정 입찰 참여를 공식화했다. 삼성물산 건설부문은 압구정4구역의 혁신적인 대안설계를 위해 세계적 건축 거장인 노만 포스터(Norman Foster)가 이끄는 영국의 글로벌 유명 건축설계사 ‘포스터 앤드 파트너스(Foster+Partners)’와 협업한다고 13일 밝혔다. 삼성물산이 압구정4구역 수주를 위해 세계 최 15시간 전

삼성물산이 강남구 압구정4구역 시공사 입찰 참여를 공식화했습니다.
세계적인 건축 설계사 '포스터 앤드 파트너스'와 협력하여 혁신 설계를 제안할 계획입니다.
애플 파크, 홍콩 HSBC 본사 등을 설계한 노만 포스터와의 협업이 시장의 관심을 모으고 있습니다.

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규제 세질수록 ‘똘똘한 한 채’ 찾아…집값 양극화 심화 우려도 서울 고가·저가 아파트 평균 가격 격차 약 7배 “서울·비서울 격차 더 벌어질 수도”정부의 고강도 규제에도 서울 핵심지 집값은 가파르게 상승하고 있다. 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더 뚜렷해지고 시장 양극화도 보다 심화할 수 있다는 우려가 나온다. 13일 KB부동산 자료에 따르면 지난 1월 서울 아파 15시간 전

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 다가오며 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되고 있습니다.
지난 1월 서울 아파트 5분위 배율(상·하위 20% 가격차)은 6.92로 역대 최고치를 기록했습니다.
시장 양극화가 서울과 비서울, 서울 내에서도 고가와 저가 지역 간 격차를 더욱 벌릴 수 있다는 우려가 나옵니다.

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강남 대장주도 매물 쏟아진다…압구정 현대 호가 36억 ‘뚝’ 직전 128억 거래 신현대 183㎡ 92억으로 대폭 낮춰 매물 내놔 양도세 중과부활에 우려커지자 강남권 ‘반짝세일’ 효과 커지는 듯 이번주 강남·서초 등 상승폭 둔화 관악·은평 중저가매물은 아직 강세다주택자 양도소득세 중과 부활이 확정되고 보유세 인상에 대한 우려가 커지면서 서울 강남 핵심지에서 호가를 수억 원 내린 매물이 쏟아지고 있다. 다주택자들이 ‘ 18시간 전

다주택자 양도세 중과 부활과 보유세 부담 우려로 강남 핵심지에서 급매물이 나오고 있습니다.
압구정 신현대아파트 전용 183㎡ 매물이 직전 거래가보다 36억 원 낮은 92억 원에 등장했습니다.
세금 부담이 큰 고가 자산을 먼저 처분하려는 움직임이 포착되고 있습니다.

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