📰 매일경제

2026-02-23

서울 아파트 작년 13.5% 상승했으나, 정책·고분양가 부담에 강남 호가 하락

2개월 전

📊 시장 동향 브리핑

한국부동산원 데이터 분석 결과, 지난해 12월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전년 동월 대비 13.5% 상승하며 2021년 이후 최대 상승률을 기록했습니다.

하지만 시장 전반에 걸쳐 관망세가 짙어지고 있습니다. 정부의 다주택자 규제 강화 예고 이후, 서울 강남구 압구정 현대아파트 등 주요 단지에서 호가를 수억 원 낮춘 매물이 등장했으며, 2월 셋째 주 강남구 아파트 가격 상승률은 0.01%로 보합 수준을 보였습니다.

신축 아파트 시장에서도 이상 신호가 감지됩니다. 경기도 성남 분당구 '더샵분당센트로'는 높은 청약 경쟁률에도 불구하고 총 84가구 중 50가구가 미계약되어 무순위 청약을 진행합니다. 고분양가와 대출 규제가 주된 원인으로 분석됩니다.

전세 시장에서는 매물 부족 현상이 심화되면서, 임대사업자들이 보증금 5% 상한 규제를 피하기 위해 '옵션 사용료' 명목으로 월세를 별도로 요구하는 새로운 형태의 계약이 나타나고 있습니다.

공급 측면에서는 서울 중랑구 신내동 모아타운 사업(904가구)의 시공사로 동부건설이 선정되었고, 광진구 자양7구역은 최고 층수를 49층으로 상향하는 등 정비사업이 속도를 내고 있습니다.

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 부동산 시장은 과거 데이터상의 강세와 현재 체감 경기의 약세가 충돌하는 복합적인 양상을 보이고 있습니다. 지난해 서울 아파트 실거래가지수가 13.5%라는 높은 상승률을 기록(기사 7, 9)하며 시장의 견고함을 보여주었지만, 이는 과거 거래에 대한 후행 지표입니다. 반면, 현시점에서는 정부의 다주택자 압박 정책이 강남권 등 고가 시장의 호가 하락을 유도하고 있으며(기사 5), 경기도 인기 지역에서도 고분양가 부담으로 인한 신축 아파트 미계약 사태가 발생하는 등(기사 1) 매수 심리가 위축되고 있습니다. 동시에 전세 시장은 매물 부족으로 임대료 상한제를 우회하려는 '꼼수 월세'가 등장하는(기사 10) 등 불안정성이 커지고 있습니다. 이러한 혼조세 속에서도 서울 내 모아타운(기사 2, 4)이나 재건축(기사 3) 사업은 꾸준히 진행되며 중장기적 공급 신호를 보내고 있습니다.

원인 분석: 시장의 이중적 모습은 거시 경제와 미시 정책의 충돌로 설명할 수 있습니다. 지난해의 가격 상승은 금리 인상 사이클 종료 기대감과 시장 회복 심리가 반영된 결과입니다. 하지만 현재의 심리 위축은 ▲고금리 장기화에 따른 대출 이자 부담 ▲신축 아파트의 높은 분양가(기사 1) ▲다주택자 양도세 중과 유예 폐지 등 정부의 규제 강화 시그널(기사 5, 8)이 복합적으로 작용한 결과입니다. 매수자들이 공격적인 추격 매수를 주저하는 사이, 다주택자들은 정책 변화에 따라 매도 압박을 느끼기 시작한 것입니다. 전세 시장의 불안은 이러한 다주택자들의 매물 잠김 현상과 봄 이사철 수요가 맞물리면서 발생한 구조적 문제입니다(기사 10).

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 시장은 매수자와 매도자 간의 힘겨루기가 지속되며 거래 절벽 현상이 심화될 가능성이 높습니다. 정부의 다주택자 규제 정책이 가시화됨에 따라 강남권을 중심으로 급매물이 간헐적으로 출현하며 호가 하락을 유도할 수 있습니다(기사 5). 신축 분양 시장에서는 입지와 분양가에 따른 청약 양극화가 더욱 뚜렷해질 것이며, 무순위 청약 단지가 증가할 것으로 전망됩니다(기사 1). 중기(6개월~1년): 시장의 방향성은 기준금리 변동과 정부의 공급 정책 구체화 여부에 따라 결정될 것입니다. 금리 인하가 시작되면 자금 조달 부담이 완화된 실수요자들이 시장에 진입하며 하방 압력을 지지할 수 있습니다. 하지만 오세훈 서울시장이 지적했듯(기사 8), 공급 확대 없는 규제 일변도 정책은 시장 왜곡을 낳을 수 있으며, 장기적으로 공급 부족 우려를 키워 가격 불안정성을 높이는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전세 시장 불안은 당분간 지속될 가능성이 크며, 이는 매매 가격을 자극하는 요인이 될 수 있습니다(기사 10).

행동 가이드: 무주택자/실수요자 고분양가 논란으로 미계약이 발생하는 신축 단지(기사 1)나, 정책 압박으로 나오는 급매물(기사 5)을 중심으로 기회를 탐색할 수 있습니다. 다만, '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 트렌드가 주춤하는 만큼, 입지와 가격 적정성을 과거보다 더 보수적으로 평가하고 자금 조달 계획을 철저히 수립한 후 접근하는 신중함이 필요합니다.

투자자/다주택자 정부의 다주택자 규제 강화 기조(기사 5, 8)가 명확하므로, 보유 주택에 대한 세금 부담과 장기 보유 실익을 재검토해야 합니다. 양도세 중과 유예 종료 시점 등을 고려한 포트폴리오 조정 전략이 필요한 시점입니다. 임대사업자는 전세 매물 부족으로 임대료 협상에서 우위에 있지만(기사 10), 불법적인 추가 요금 부과는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

📰 주요 3줄 요약

분당 신축도 계약포기 …'얼죽신' 열풍 주춤 용인 수지구와 성남 분당구 등 경기도 주요 지역 신축 아파트가 무순위 청약을 진행한다. 고분양가 논란에도 청약시장에선 높은 경쟁률을 기록한 곳들이다. 대출 규제로 자금 마련에 부담을 느낀 실수요자들이 당첨을 포기한 데다 이재명 대통령의 다주택자 압박으로 서울과 경기도 주요 지역 매물이 늘어나자 매수에 신중한 모습을 취하고 있다는 분석이다. 23일 한국부동산원 청약홈에 따르면 성남 분당구의 '더샵분당센트로'가 24일 50가구에 대한 무순위 청약을 진행한다 7시간 전

경기도 성남 분당 및 용인 수지 신축 아파트에서 무순위 청약이 진행됐습니다.
높은 청약 경쟁률에도 불구하고 고분양가와 대출 규제 부담으로 계약 포기가 늘어난 것으로 분석됩니다.
'더샵분당센트로'의 경우 총 84가구 중 50가구가 미계약 물량으로 나왔습니다.

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중랑 신내 모아타운 동부건설이 짓는다 동부건설이 서울시 중랑구 신내동에 904가구 대단지 아파트를 짓는 3341억원 규모 모아타운 사업(조감도)의 시공사로 선정됐다. 동부건설은 23일 중랑구 신내동 493·494 일원 모아타운 정비사업 시공사로 최종 선정됐다고 밝혔다. 정비사업 분야에서 동부건설의 올해 첫 수주다. 이 사업을 통해 동부건설은 지하 3층~지상 29층, 10개 동으로 총 904가구 규모의 대단지 아파트와 근린생활시설, 커뮤니티시설 등을 지을 예정이다. 총 도급 공사비는 약 33 7시간 전

동부건설이 서울 중랑구 신내동 모아타운 정비사업의 시공사로 최종 선정됐습니다.
해당 사업은 904가구 규모의 대단지 아파트를 조성하는 프로젝트입니다.
총 도급 공사비는 약 3341억원 규모로 파악됐습니다.

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일몰 위기 피한 자양7구역…한강조망 49층으로 가속도 서울 광진구 자양7구역이 정비구역 일몰제 문제를 매듭짓고 단독주택 재건축 사업에 박차를 가하고 있다. 최고 25층이던 기존 정비계획을 49층으로 높이고 가구 수도 늘리는 계획 변경 공람 작업에 들어갔다. 23일 정비업계에 따르면 광진구청은 최근 '자양7구역 주택건축정비사업'에 대한 정비계획 및 정비구역 변경 공람을 실시 중이다. 공람은 다음달 16일까지 진행된다. 이번에 변경된 계획은 지난해 정기총회에서 통과된 기존 면적의 22% 규모인 동측 도로변 약 7시간 전

서울 광진구 자양7구역이 정비구역 일몰 위기를 해소하고 사업에 박차를 가하고 있습니다.
기존 최고 25층, 917가구 계획을 최고 49층, 1089가구로 변경하는 공람이 진행 중입니다.
사업지 면적 확대와 용도지역 상향을 통해 사업성이 개선될 전망입니다.

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“3341억원 규모 대단지 수주”.... 동부건설, 신내동 493·494 모아타운 시공사 최종 선정 904가구 대단지…공사비 3341억원 규모동부건설이 중랑구 신내동에 904가구 대단지 아파트를 짓는 3341억원 규모 모아타운 사업의 시공사로 선정됐다. 동부건설은 23일 서울시 중랑구 신내동 493·494 일원 모아타운 정비사업 시공사로 최종 선정됐다고 밝혔다. 정비사업 분야에서 동부건설의 올해 첫 수주다. 이 사업을 통해 동부건설은 지하 3층~지상 29 10시간 전

동부건설이 올해 정비사업 첫 수주로 서울 중랑구 신내동 모아타운 사업을 확보했습니다.
공사비는 3341억원이며, 지하 3층~지상 29층, 총 904가구 규모로 건설될 예정입니다.
해당 사업지는 망우역, 상봉역 등과 인접해 교통 환경이 양호한 것으로 평가됩니다.

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“압구정 현대도 휘청”…규제 강화 예고에 강남 아파트 20억 낮춘 매물도 ‘압구정 현대’ 100억원대로 호가↓ ‘즉시입주 가능’ 조건 매물도 등장 강남 아파트 2023년 하락기 재현되나이재명 대통령이 다주택자와 비거주 고가주택 보유자 압박에 나서자 서울 강남 아파트 시장에 긴장감이 번지는 모양새다. 23일 부동산 업계에 따르면 압구정 현대아파트 전용면적 183㎡는 기존 최고가가 128억원이었으나 최근에는 100억∼110억원 수준 10시간 전

다주택자 및 고가주택 보유자 압박 정책 예고 이후 강남 아파트 시장에 긴장감이 감돌고 있습니다.
압구정 현대아파트 등 일부 단지에서 기존 최고가 대비 수억 원 낮은 호가의 매물이 등장했습니다.
2월 셋째 주 강남구 아파트 가격 상승률은 0.01%로 사실상 보합세를 보였습니다.

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부산신항 배후부지 ‘진해 안골만 매립사업’ 20여년 만에 ‘백지화’ 부산해수청, 공유수면 매립면허 취소 처분 어업권 분쟁·문화재 훼손 논란에 사업 장기 표류 신항 배후 주거단지 계획 결국 무산20년 넘게 지역 갈등의 불씨가 돼 온 경남 창원시 진해 안골만 매립사업이 결국 백지화됐다. 신항만 배후 주거단지 조성을 내걸고 출발했던 사업은 어업권 민원과 문화재 훼손 논란에 막혀 단 한 삽도 뜨지 못한 채 종지부를 찍었다. 23일 10시간 전

경남 창원시 진해 안골만 공유수면 매립사업이 20여년 만에 공식적으로 취소됐습니다.
부산해수청은 사업 장기 표류 등을 이유로 매립면허 취소 처분을 내렸습니다.
신항만 배후 주거단지를 조성하려던 계획은 결국 무산됐습니다.

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“지난해 서울 아파트 값, 13% 상승”... 토허구역 지정 후 전년비 상승폭 커져 서울 아파트 가격, 1년새 13.5% 상승 팬데믹 저금리 시기 이후 최대 폭 올라지난해 서울 아파트 가격이 1년 전에 비해 13.5% 오르며 2021년 이후 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지난해 10월 이후에도 전년 동월 대비 상승률이 커졌다. 서울시는 23일 한국부동산원의 ‘공동주택 실거래가격지수’를 분석한 10시간 전

한국부동산원 데이터에 따르면 지난해 서울 아파트 가격이 전년 대비 13.5% 상승했습니다.
이는 팬데믹 시기였던 2021년 이후 최대 상승폭으로 기록됐습니다.
특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 지난해 10월 이후에도 전년 동월 대비 상승률이 확대됐습니다.

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오세훈 “다주택자 물량 쏟아내게 하는 건 초단기 쇼크요법” “충분한 주택 공급만이 부동산 시장 안정 해법”오세훈 서울시장은 정부의 다주택자 규제 정책에 대해 단기적 효과에 그칠 것이라고 비판했다. 이어 충분한 주택 공급이 부동산 시장 안정을 위한 정공법임을 강조했다. 오 시장은 23일 CBS라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에서 최근 이재명 대통령과 장동혁 국민의힘 대표간 다주택자를 둘러싼 소셜미디어 설전에 대한 의견을 13시간 전

오세훈 서울시장이 정부의 다주택자 규제 정책을 '단기적 효과에 그칠 것'이라고 평가했습니다.
부동산 시장 안정의 해법은 충분한 주택 공급뿐임을 강조했습니다.
현 정부의 부동산 시각이 단기적이며, 2~3개월짜리 부동산 정치에 가깝다고 지적했습니다.

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서울 아파트값 작년에만 13.5% 상승…팬데믹 이후 ‘최대 상승폭’ 지난해 서울 아파트 가격이 전년보다 13.5% 오른 것으로 확인됐다. 이는 팬데믹 시기 유동성 확대 영향으로 주택가격이 급등했던 2021년 이후 최대치다. 서울시는 23일 한국부동산원의 ‘공동주택 실거래가격지수’ 지난해 12월 가격 동향 내용 중 서울시 아파트에 관한 부분을 발췌·정리해 발표했다. 부동산거래신고법에 따라 계약 체결일부터 30일 이내 신고가 14시간 전

서울시가 한국부동산원 통계를 분석한 결과, 작년 한 해 서울 아파트값이 13.5% 상승한 것으로 나타났습니다.
2023년 이후 꾸준한 상승세를 유지하며 2025년 최대치를 경신한 것으로 보도됐습니다.
권역별로는 강남 등이 포함된 동남권의 상승률이 가장 높았습니다.

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“월140만원 옵션료 내세요”…씨마른 전세매물 ‘꼼수 임대료’ 등장 봄철 이사수요속 매물급감 보증금 상한 5% 규제피해 전세보증금 외에 월세성격 옵션사용료 부과하는 기현상“전세보증금 9억3000만원에 ‘옵션 사용료’로 월 140만원을 내는 임차인을 받겠습니다.” 22일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 한 아파트를 소유한 A씨는 이 같은 내용의 문자를 최근 동네 중개사들에게 보냈다. A씨가 전세로 임대한 아파트는 임대사업자 19시간 전

서울 전세 시장에서 매물이 급감하며 보증금 외 별도 월세를 요구하는 사례가 나타났습니다.
임대사업자들이 보증금 5% 인상 상한 규제를 피하기 위해 '옵션 사용료' 명목을 활용하는 것입니다.
봄 이사철 수요와 맞물려 임대차 시장 불안이 가중될 수 있다는 전망이 나옵니다.

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