📰 매일경제

2026-03-23

서울 전세, 갱신계약 비중 51.8% 돌파…매물 가뭄에 강북 가격 급등

약 1개월 전

📊 시장 동향 브리핑

서울 아파트 임대차 시장에서 기존 계약을 연장하는 '눌러앉기' 현상이 심화하고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 3월 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 51.8%로, 신규 계약 비중을 넘어섰습니다. 이는 지난해 평균 갱신계약 비중(41.2%) 대비 10.6%p 높은 수치입니다. (기사 1, 3, 4, 9)

특히 중랑구(70.5%), 영등포구(62.7%), 강동구(59.9%) 등에서 갱신계약 비중이 높게 나타났습니다. (기사 1, 4) 이러한 갱신계약 증가는 전세 매물 급감으로 이어져 가격 불안을 야기하고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 성북구의 아파트 전세 매물은 1년 전 1373건에서 현재 125건으로 90% 이상 급감했습니다. (기사 2)

이러한 매물 부족은 지역 간 가격 불균형을 초래했습니다. 일부 강북권 아파트 전셋값이 대단지 입주로 공급이 안정된 송파구의 가격을 넘어서는 역전 현상까지 관측되었습니다. (기사 2)

한편, 정부 정책의 영향도 시장 전반에 나타나고 있습니다. 지난해 8월 시행된 수도권 토지거래허가제(토허제) 이후 6개월간 외국인의 수도권 집합건물 매수 건수는 시행 직전 6개월 대비 29.1% 감소한 것으로 집계됐습니다. (기사 6)

💡 AI 인사이트 요약가의 심층 분석

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현상 분석: 현재 서울 부동산 시장의 가장 두드러진 특징은 임대차 시장의 '공급 부족'과 '거래 경색'입니다. 3월 갱신계약 비중이 51.8%를 넘어서며 신규 계약을 추월한 것은, 임차인들이 새로운 집을 구하는 대신 기존 주거지에 머무르는 것을 선택하고 있음을 명확히 보여줍니다(기사 1, 4, 9). 이로 인해 성북구 등 특정 지역에서는 전세 매물이 1년 만에 90% 이상 소멸하는 극심한 공급 가뭄이 발생했으며(기사 2), 이는 강북권 전셋값이 송파구를 추월하는 이례적인 가격 왜곡 현상으로 이어지고 있습니다.

원인 분석: 이러한 현상은 복합적인 요인에 기인합니다. 첫째, '토지거래허가구역' 지정과 같은 강력한 규제 정책이 신규 거래를 위축시켜 기존 임차인의 '눌러앉기'를 부추기고 있습니다(기사 1, 3, 6). 둘째, 다주택자들이 전세 매물을 매매로 전환하면서 시장의 유통 물량 자체가 구조적으로 감소했습니다(기사 1, 4). 셋째, 신규 입주 물량이 지역별로 편중되어 있습니다. 대규모 입주가 있었던 송파구는 전셋값이 안정된 반면, 공급이 부족한 강북권은 불안정이 심화되는 양극화가 나타나고 있습니다(기사 2).

전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 전세 시장의 국지적 불안은 지속될 가능성이 높습니다. 특히 신규 입주 물량이 적은 강북 및 서울 외곽 지역을 중심으로 신규 전세 매물 부족과 가격 상승 압력이 계속될 것으로 전망됩니다(기사 2). 임대차 계약 만기가 도래하는 임차인들의 주거 불안이 가중될 수 있습니다. 중기(6개월~1년): 갱신계약과 신규계약 간의 '이중가격' 격차가 심화될 리스크가 존재합니다. 5% 상한선이 적용되는 갱신계약 가격과 시장 가격을 반영한 신규계약 가격의 차이가 벌어지면서 시장 왜곡이 커질 수 있습니다(기사 1). 또한, 강남권 재건축 시장에서 건설사들의 과도한 수주 경쟁(기사 8)은 장기적으로 공사비 인상 분쟁으로 이어져 도심 공급의 불확실성을 키우는 잠재적 리스크 요인입니다.

행동 가이드: 무주택자/실수요자 계약 만료를 앞둔 임차인이라면, 현시점에서는 5% 인상 상한이 적용되는 갱신계약권을 활용하는 것이 가장 안정적인 선택입니다(기사 1). 신규로 집을 구해야 한다면, 전세 매물이 급감한 성북구 등 강북권보다는 대단지 입주가 있었던 송파구 등 공급이 상대적으로 여유로운 지역을 탐색하는 것이 합리적일 수 있습니다(기사 2).

투자자/다주택자 토지거래허가제와 같은 규제가 거래량에 미치는 영향을 주시해야 합니다. 해당 정책이 외국인 투자까지 29.1% 감소시킨 점을 감안할 때(기사 6), 규제 변화가 자산 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석하고 매도 또는 보유 전략을 결정해야 합니다. 재건축 조합원이라면, 건설사가 제안하는 사업비 대출 금리 등 금융 조건이 관련 법규에 저촉되지 않는지, 장기적으로 조합에 부담을 주지 않을지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다(기사 8).

📰 주요 3줄 요약

“같은 돈으로 평수 줄이라니요”…서울 전세계약 ‘눌러앉기’가 과반 3월 갱신계약 비중 51.8% 전월세 물량줄고 가격상승 5% 상한있는 재계약 선호이달 서울 아파트의 전월세 갱신계약 비중이 전체 임대차 계약의 절반을 넘어섰다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 갱신계약 비중은 늘어나고 있는 모습이다. 최근에는 다주택자의 전월세 매물이 매매 매물로 전환되며, 매물 감소로 인한 갱신계약 2시간 전

올해 3월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 51.8%로 신규 계약을 넘어섰습니다.
전세 매물 감소와 가격 상승으로 인해 5% 인상 상한이 있는 재계약을 선호하는 현상이 뚜렷해졌습니다.
중랑구는 갱신계약 비중이 70.5%에 달하는 등 지역별 편차가 나타났습니다.

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전세매물 가뭄에…강북 전셋값, 송파 맞먹어 실거주 수요가 집중된 서울 강북권의 전세난이 연일 심화하고 있다. 성북구와 중랑구, 노원구 등지에선 전세 매물이 빠르게 줄어들면서 전셋값이 상승세를 이어 가는 중이다. 반면 최근 대단지 입주가 이어진 송파구는 전세 물량이 늘어나며 전셋값이 하향 안정세를 보이고 있다. 일부 강북권 단지에선 전셋값이 송파구 대장 단지를 웃도는 역전 현상까지 관측됐다. 23일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 성북구의 전세 물건은 1년 전 대비 10분의 1 수준으로 줄어 7시간 전

서울 강북권 전세난이 심화하며 일부 단지 전셋값이 송파구 시세를 넘어서는 현상이 나타났습니다.
성북구 아파트 전세 매물은 1년 전 대비 10분의 1 수준으로 급감한 것으로 집계됐습니다.
반면, 송파구는 대단지 입주 영향으로 전세 물량이 늘며 가격 안정세를 보이고 있습니다.

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서울 임차계약 절반이 갱신 토허제 이후 '눌러앉기' 확산 이달 서울 아파트의 전월세 갱신 계약 비중이 전체 임대차 계약의 절반을 넘어섰다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 갱신 계약 비중이 늘어나고 있는 모습이다. 최근에는 다주택자의 전월세 매물이 매매 매물로 전환되며, 매물 감소로 인한 갱신 계약이 더 증가하고 있다. 23일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 1~3월 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신 계약 비중은 48.2%였다. 지난해 서울 아파트 갱신 계약 7시간 전

이달 서울 아파트 임대차 계약의 절반 이상이 갱신 계약으로 나타났습니다.
토지거래허가구역 지정과 다주택자 매물 감소가 갱신 계약 증가의 주된 원인으로 꼽힙니다.
올해 1~3월 누적 갱신 계약 비중은 48.2%로, 작년 평균보다 7%포인트 증가했습니다.

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올해 서울 아파트 전월세 48%가 갱신계약…3월은 절반 넘어 이달 서울 아파트의 전월세 갱신계약 비중이 전체 임대차 계약의 절반을 넘어섰다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 갱신계약 비중은 늘어나고 있는 모습이다. 최근에는 다주택자의 전월세 매물이 매매 매물로 전환되며, 매물 감소로 인한 갱신계약이 더 증가하고 있다. 23일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 1~3월 10시간 전

올 1~3월 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신 비중이 48.2%에 달했습니다.
특히 3월에는 갱신 비중이 51.8%를 기록하며 신규 계약을 앞질렀습니다.
이는 토지거래허가구역 지정과 전월세 매물 감소에 따른 영향으로 분석됩니다.

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“한강뷰는 3D로 따진다”…공시가 급등한 ‘이 아파트’ 비밀은 이것? 국토부 기획·부동산원 투입 현장조사로 공시가 현실화 단지 특성·조망가치도 반영올해 공동주택 공시가격이 발표되자, 지난해 집값이 급등한 서울 강남권과 한강변 지역에서는 보유세 부담을 걱정하는 주민들의 불만이 커지고 있다. 같은 단지나 층별로 공시가격 차이가 크게 나면서 산정 기준을 두고 혼란도 이어지는 모습이다. 23일 주무부처인 국토교통부와 가격 조사기관인 10시간 전

올해 공동주택 공시가격 산정 시 한강 조망 등 단지별 특성이 정교하게 반영된 것으로 나타났습니다.
국토교통부와 한국부동산원의 현장 조사를 통해 공시가격 현실화가 진행됐습니다.
이로 인해 강남권 및 한강변 아파트 소유주들의 보유세 부담 우려가 커지고 있습니다.

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“이건 못 피하겠지?”…토허제 시행 6개월, 수도권 외국인 주택매입 급감 토허제 시행 전후 외국인 매수인 수 경기·인천 각 30%↓ 서울 20%↓ ‘실거주 요건’ 영향 거래 감소 분석실거주 요건을 골자로 한 수도권 토지거래허가제(토허제) 도입 이후 내국인뿐만 아니라 외국인의 주택 매수 건수가 눈에 띄게 줄어든 것으로 나타났다. 23일 대법원 등기정보광장 자료에 따르면 외국인 토허제가 시행된 지난해 8월 26일 이후 6개월 동안( 11시간 전

수도권 토지거래허가제 시행 이후 6개월간 외국인의 주택 매수가 29.1% 감소했습니다.
실거주 요건이 강화되면서 외국인의 투자 목적 주택 매입이 줄어든 것으로 분석됩니다.
지역별로는 경기도가 31.9%로 가장 큰 감소율을 보였습니다.

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호반써밋 시흥거모 B1블록’ 견본주택, 3일간 6000여명 방문 3.3㎡당 평균 1755만원…분양가 상한제 적용 23일 특공 시작…31일 당첨자 발표·4월 계약호반건설은 경기 시흥시 거모지구에 선보이는 ‘호반써밋 시흥거모 B1블록’ 견본주택에 개관 후 사흘간 약 6000명이 방문했다고 23일 밝혔다. 호반써밋 시흥거모 B1블록은 경기도 시흥시 거모동 1171번지 일대에 지하 2층~지상 24층, 4개 동, 전용 면적 84 14시간 전

경기 시흥 거모지구 '호반써밋' 견본주택에 3일간 약 6000여명이 방문한 것으로 알려졌습니다.
해당 단지는 분양가 상한제가 적용되며 3.3㎡당 평균 분양가는 1755만원으로 책정됐습니다.
전용 84㎡ 단일 평형으로 구성되며, 인근에 신길온천역이 위치해 있습니다.

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“나중에 공사비 더 내라면 곤란한데”…강남 재건축 ‘대출금리 출혈경쟁’ 강남 등 재건축 현장 과열경쟁 CD금리 밑도는 대출 공약까지 입주땐 공사비 인상 등 후폭풍 당국 금융지원 기준 손질 필요서울과 수도권 재건축 시장에서 건설사들의 ‘돈 되는 사업장’을 겨냥한 수주 경쟁이 가열되면서 예전과 다른 경쟁 양상이 감지된다. 확실한 수주를 위해 조합에 사업비 대출 금리를 은행 조달 원가 수준으로 제공하겠다는 등 법 규정을 어기는 조건 17시간 전

서울 강남권 등 주요 재건축 사업장에서 건설사들의 수주 경쟁이 과열되고 있습니다.
일부 건설사들은 은행 조달 금리보다 낮은 수준의 사업비 대출을 제안하며 과당 경쟁을 벌이고 있습니다.
이러한 출혈 경쟁은 향후 공사비 인상 등 부메랑으로 돌아올 수 있다는 우려가 제기됩니다.

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“이사는 무슨”…올해 서울 아파트 전월세 절반 가까이 ‘갱신계약’ 전셋값 상승·토허구역 지정에 신규 물건 감소 등 영향 전세자금대출 규제도 영향 올해 신규계약 월세 비중은 53% 육박올해 들어 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 전체 임대차 계약의 절반에 가까운 수준인 것으로 집계됐다. 특히 이달의 경우 갱신계약이 전체 임대차 계약의 절반을 넘었다. 이는 지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 18시간 전

올해 서울 아파트 전월세 계약의 절반에 가까운 48.2%가 갱신계약으로 집계됐습니다.
전셋값 상승과 토지거래허가구역 지정으로 신규 이사 대신 재계약을 택하는 세입자가 늘었습니다.
올해 신규 계약 중 월세 비중은 53%에 육박해 전세의 월세화 현상도 지속되고 있습니다.

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