2026년 4월 시장 브리핑
데이터 기준 2026-04 · 월별 · 실거래 1~2개월 지연
혼조세가 뚜렷한 가운데 매수자 우위의 창이 점차 닫히고 있는 관망 국면입니다. 전세난이 심화된 비강남권과 신축 선호 지역은 뚜렷한 회복세를 보이는 반면, 세제 부담이 커진 강남권 고가 시장은 조정 압력을 받고 있습니다.
서울 거래량은 12,745건으로 전년 동월 대비 6.1% 증가하며 활기를 띠고 있습니다. 매수우위지수는 전국이 40.1로 짙은 매수자 우위를 유지하는 반면, 서울은 전월 63.6에서 68.2로 빠르게 반등하며 뚜렷한 분위기 전환을 시도하고 있습니다. 한국부동산원은 서울·수도권 중심으로 신축 및 재건축 추진 단지에 수요가 집중되는 혼조세를 보인다고 발표했습니다. 월초 위축되었던 시장 심리는 월말을 향하며 점진적으로 회복되는 추세입니다. 전반적인 지표 반등 속도가 빨라지면서 매수자에게 유리했던 협상 환경이 점차 중립 국면으로 이동하고 있습니다.
서울 선도아파트50 지수는 99.3으로 전월 대비 0.5% 하락하며 고가 아파트 시장의 조정 국면을 나타냅니다. 반면, 서울 매매 중위가격은 ㎡당 1,302만원으로 전월 대비 10.5% 오르며 실거래 체감 가격 상승세가 매우 가파릅니다. 한국부동산원 공식 매매가격지수는 서울이 197.66으로 전월 대비 0.2% 하락하여 선행 지표와의 미세한 괴리를 보이고 있습니다. 서울 전세가격지수는 141.35로 전월 대비 1.1% 오르며 매매가 하방을 강하게 지지하고 있습니다. 강남권 초고가 단지는 세금 부담으로 약세인 반면, 15억 이하 비강남권과 분양가상한제 적용 핵심 신축은 강세를 띠며 지역·상품별 양극화가 심화되고 있습니다.
전국 미분양은 65,179호로 전월 대비 0.2% 감소하며 횡보 중이나, 준공 후 미분양은 29,504호로 3.0% 줄어 악성 재고 부담이 일부 완화되었습니다. 전국 향후 12개월 입주 물량은 171,151세대로 집계되어 중장기적인 공급 여건을 면밀히 살펴야 합니다. 주택 인허가 물량은 전국 81,820호로 전년 동기 대비 11.4% 감소했으며, 준공은 18,039호로 48.6%나 급감해 미래 공급 절벽 우려를 키우고 있습니다. 서울은 전세 매물 급감과 정비사업 추진 단지의 잠재적 공급 기대감이 엇갈리고 있습니다. 반면 지방 및 외곽 일부 지역은 공급 과잉과 미분양 리스크가 지속되는 이원화 장세가 뚜렷합니다.
정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 시장 매물 출회를 유도하는 한편, 도심 내 공공주택 3.4만 가구 공급 속도전에 나서고 있습니다. 분양가상한제 적용 단지에는 시세 차익을 노리는 30대 이하 실수요층의 청약 쏠림 현상이 극심하게 나타납니다. 1기 신도시 및 재개발·재건축 활성화를 위한 행정 절차 간소화가 본격화되며 정비사업 수주 경쟁이 핵심 이슈로 부상했습니다. 정치권에서 1주택자 장기보유특별공제 축소 및 비거주 1주택 세제 규제 강화 논의가 제기되며 셈법이 복잡해졌습니다. 이에 따라 다주택자들은 양도세 및 종부세 부담을 회피하기 위해 단순 매도 대신 증여를 택하는 등 우회로를 찾고 있습니다.
강남 3구와 용산구 등 핵심 고가 지역은 관망세가 짙은 반면, 노원구·강서구·성북구 등 비강남권은 매수세가 쏠리며 시장의 핫스팟으로 떠올랐습니다. 한국부동산원 서울 자치구 매매지수에 따르면 성동구(+7.8%), 영등포구(+7.0%), 동작구(+7.0%)가 상위권을 기록하며 강세를 뒷받침합니다. 반면 강남구(+1.4%), 광진구(+2.0%) 등은 상대적으로 오름폭이 작아 공식 통계에서도 지역 양극화가 확인되었습니다. 서울 전월세전환율은 4.7%를 기록한 가운데 중구(5.17%), 용산구(5.07%)가 월세 부담이 큰 지역으로, 송파구(4.38%)는 임대료 부담이 상대적으로 낮은 지역으로 나타났습니다. 수도권에서는 반도체 벨트인 평택 고덕, 동탄 등 직주근접 우수 지역으로 수요가 집중되고 있습니다.
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 서울 강남권 중심의 급매물 출회량 변화
- 한국부동산원 기준 서울 전세가격지수 연속 상승세 유지 및 중위 전세가격(798만원/㎡) 돌파 여부
- 분양가상한제 미적용 지역의 청약 경쟁률 변동과 인허가 물량 급감에 따른 공급 불안 심리 파급 효과
- 정치권의 장기보유특별공제 개편 및 1주택자 비거주 요건 강화 논의에 따른 조세 불확실성
- 건설 자재비용 상승 및 공사비 갈등 심화로 인한 정비사업 지연 및 향후 분양가 연쇄 급등 우려
첫 브리핑이라 비교 대상이 없습니다.