2026년 5월 시장 브리핑
데이터 기준 2026-04 · 월별 · 실거래 1~2개월 지연
혼조세 속에서 거래량과 매수 심리가 빠르게 반등하며 매수자에게 유리했던 시기가 저물어가는 관망 국면입니다. 다주택자 양도세 중과 재개로 인한 매물 잠김과 가파른 전세가 상승이 시장의 강한 상방 압력으로 작용하고 있습니다.
서울 거래량이 전년 동월 대비 증가하며 시장 활기가 이어지고 있습니다. 매수하려는 사람의 심리를 보여주는 서울 매수우위지수는 아직 100 아래에 머물러 매도자 우위 구간에 있지만, 전월 대비 빠르게 반등하여 매수자 우위의 창이 점차 닫히고 있습니다. 이달 시장 심리는 초반 기대감에서 양도세 중과 재개를 앞두고 일시적으로 둔화되었다가, 매물 감소가 현실화된 월말에 접어들며 다시 추격 부담이 커지는 국면으로 달아올랐습니다. 한국부동산원은 이달 공식 발표를 통해 “일부 지역에서 관망세가 나타나나, 서울·수도권 중심으로 개발 기대감이 있는 선호 단지에 수요가 집중되며 전반적인 상승세를 보였다”고 평가했습니다. 심리와 거래량이 동반 회복 중이나, 고가 선행 지수가 다소 엇갈리며 단기적인 방향성 탐색이 치열한 시점입니다.
서울 매매 중위가격은 ㎡당 1,302만원으로 전월 대비 10.5% 올라 일반 수요자의 체감 상승세가 가파릅니다. 반면 고가 아파트의 흐름을 먼저 보여주는 서울 선도아파트50 지수는 전월 대비 소폭(-0.6%) 하락했고, 한국부동산원의 4월 실거래 기반 공식 매매가격지수 역시 소폭(-0.2%) 하락해 통계상 미세한 엇갈림이 관찰됩니다. 그러나 현장에서는 다주택자 양도세 중과 재개로 매물 출회가 막히면서 강남권과 한강변 등 핵심 입지를 중심으로 호가 인상과 신고가 거래가 잇따르고 있습니다. 서울 전세가격지수는 전월 대비 1.1% 오르고 전세 중위가격도 ㎡당 798만원을 기록하며 임대차 시장의 강세가 매매 시장의 하방을 단단하게 받치는 이중 구조가 뚜렷합니다.
전국 미분양 물량은 6만 901호로 정체되어 위축된 수요가 완전히 풀리지 않았음을 보여줍니다. 다만 공사 완료 후에도 주인을 찾지 못한 악성 재고인 준공 후 미분양은 2만 9,504호로 전월보다 3.0% 줄어들어 누적된 적체 부담이 일부 완화된 모습입니다. 전국 주택 인허가와 준공 실적이 장기적인 감소 흐름을 보이며 향후 2~3년 뒤의 공급 공백 우려를 키우고 있습니다. 서울은 신축 아파트 선호도가 높지만 멸실과 이주 수요 대비 단기 입주 물량이 부족해 전세와 월세 상승 압력이 지속될 전망입니다. 반면 지방 중소도시는 여전히 누적된 미분양과 수요 부족으로 인해 공급 부담이 시장을 무겁게 누르고 있어 지역별 온도 차가 명확합니다.
이달 부동산 시장의 가장 큰 변수는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치의 재개였습니다. 세금 부담이 커지면서 다주택자들이 매도 대신 관망이나 증여로 돌아서 서울 아파트 시장에 급격한 매물 잠김을 유발했습니다. 정부는 전세난을 달래기 위해 수도권 규제지역을 중심으로 매입임대주택을 대거 확대하고, 도시형 생활주택 등 비아파트 소형 주택의 층수 및 세대수 규제 완화를 발표하며 공급 속도전에 나섰습니다. 또한, 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택의 매수자 실거주 의무 유예 조치를 확대하여 거래의 숨통을 트고자 했습니다. 그러나 장기보유특별공제 축소 등 정치권발 세제 개편 논의가 겹치며 조세 불확실성이 수요자들의 관망 심리를 부추기는 상황입니다.
서울 내에서도 지역과 상품에 따른 쏠림 현상이 확연합니다. 강남권 재건축 단지들은 주요 시공사 선정이 잇따르며 활기를 띠고, 경기 남부 반도체 벨트(용인·화성) 역시 높은 수요가 겹치며 시장 열기를 주도합니다. 한국부동산원 서울 자치구 분기 매매지수 기준으로 성동구, 영등포구, 동작구가 두드러진 강세를 보인 반면, 강남구와 금천구 등은 상대적으로 오름폭이 작아 통계적으로 국지적 혼조세가 확인됩니다. 서울 전월세전환율(전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율)은 중구(5.17%), 용산구(5.07%)가 가장 높아 임차인의 월세 부담이 가중되는 지역으로 나타났으며, 송파구(4.38%)는 비교적 낮았습니다. 3기 신도시는 분양가상한제를 적용받아 실수요자의 청약 쏠림이 뚜렷하지만, 오피스텔 등 상업용 비아파트 시장은 여전히 짙은 한파에서 벗어나지 못하고 있습니다.
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 심화된 서울 아파트 매물 잠김 현상의 지속 기간
- 한국부동산원 전세가격지수 상승폭 확대 여부와 이에 따른 중저가 지역의 연쇄 매매 전환 속도
- 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택의 실거주 유예 확대 조치가 핵심지 거래량에 미치는 실질적 영향
- 공사비 급등과 조합 내 분담금 갈등 심화로 인한 도심 내 정비사업 지연 리스크
- 장기보유특별공제 축소 등 여야 정치권의 세제 개편 논의 장기화로 인한 조세 불확실성 증폭
지난달에는 강남권 핵심 지역의 관망세가 짙고 비강남권 위주의 가격 회복이 두드러졌으나, 이달 들어서는 다주택자 양도세 중과 재개로 강남권에 매물 잠김과 신고가 거래가 동시에 나타나며 핵심지의 강세가 다시 뚜렷해졌습니다. 매수우위지수의 빠른 반등세가 이어지며 중립(관망) 국면 안에서도 점차 매수자에게 불리한 방향으로 무게추가 이동했습니다. 전국 준공 후 미분양 수치는 지난달에 이어 소폭 감소를 기록하며 장기화된 악성 재고 부담을 서서히 덜어내고 있습니다.