서울 아파트값 0.28% 상승, 강남 12주만에 반등…양도세 중과 후 매물 잠김 심화

현상 분석: 다주택자 양도소득세 중과 재개 첫 주에 서울 아파트 매매가격은 0.28% 상승하며 상승 폭이 전주 대비 두 배 가까이 확대되었다(기사 1, 5, 9). 특히 강남구는 12주 만에 상승세로 전환했고, 송파구는 0.35% 상승하며 한국부동산원 기준 최고치를 기록하는 등 강남3구 시세가 직전 고점에 근접하고 있다(기사 5, 9). 전세 시장 또한 서울 전세가격지수가 0.28% 상승하여 2015년 11월 이후 가장 높은 상승률을 기록했으며, 서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 27.3% 감소한 것으로 나타났다(기사 1, 7, 9). 비강남권, 특히 노원·도봉·강북구(노도강) 지역에서는 월세 100만원 이상 계약이 급증하고, 강남권 대비 월세 매물 감소폭이 훨씬 커 주거비 부담이 가중되고 있다(기사 12). 지방 시장에서는 한동안 미분양 적체로 어려움을 겪었던 대구, 구미, 포항 등 영남권 주요 지역에서 미분양 물량이 빠르게 줄어들고, 신축 단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지는 등 회복 조짐을 보이고 있다(기사 6). 원인 분석: 서울 아파트값 상승의 주된 원인은 다주택자 양도소득세 중과 재개에 따른 '매물 잠김' 현상으로 풀이된다. 중과 유예 종료 전 절세 목적의 급매물이 소진된 후, 매도인들이 세금 부담을 감수하며 매물을 거두거나 호가를 올리면서 매물 감소(강남구 6.8%, 서초구 12.3%, 송파구 10.2% 감소)가 발생했다(기사 1, 5). 동시에 주가 급등 및 반도체 성과급 등 유동성 확대(한국은행 M2 잔액 전월 대비 18조5000억원 증가)와 전월세 가격 상승이 '내 집 마련' 수요를 자극하며 매매가 상승에 기여했다(기사 5). 30대 젊은 층을 중심으로 상대적으로 저렴한 비강남권 매수 수요도 서울 전체 시세 상승을 견인했다(기사 5). 서울 전세 시장의 불안정은 매매 시장의 매물 잠김과 함께 입주 물량 감소 우려가 복합적으로 작용한 결과로 보인다. 서울 아파트 입주 물량은 2025년 4만6000가구에서 2026년 4200가구, 2027년 1만300가구, 2028년 3000가구 수준으로 급감할 것으로 예상된다(기사 7). 또한, 토지거래허가구역 내 비거주 1주택 실거주 의무 유예 조치가 장기적으로 전세 매물 감소로 이어질 수 있다는 분석도 제기된다(기사 7). 전망 및 리스크: 단기(13개월): 양도세 중과 재개에 따른 매물 잠김 현상이 당분간 지속될 가능성이 크며, 유동성 확대와 전세가 상승세가 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다(기사 1, 5). 특히 재건축 단지와 핵심 입지를 중심으로 호가 상승과 신고가 거래가 이어질 수 있다(기사 5). 중기(6개월1년): 서울 아파트 입주 물량 감소가 본격화되는 2026년부터 전월세 시장의 불안정성이 더욱 심화될 수 있으며(기사 7, 12), 이는 다시 매매 시장의 상승 압력으로 작용할 가능성이 있다. 다만, 정부가 비거주 1주택자 등을 대상으로 양도세와 보유세 압박 수위를 높이거나 추가 규제 대책을 내놓을 경우 시장 흐름이 달라질 수 있는 하방 리스크가 존재한다(기사 5). 행동 가이드: 무주택자/실수요자: 서울 및 수도권 일부 지역의 상승세 확산으로 내 집 마련 부담이 커질 수 있다(기사 9). 급매물 소진 및 호가 상승이 확인되는 시점에서 DSR 40% 또는 50% 기준을 면밀히 검토하고, 전세가율 60% 이하의 갭투자 부담이 낮은 단지를 중심으로 매수 시점을 고려하는 것이 유리하다. 1주택자: 주택연금 해지 증가(기사 13)에서 보듯이 집값 상승 기대감이 커지고 있으나, 무리한 갈아타기는 주의해야 한다. 양도세 비과세 요건(1주택 2년 보유 및 거주)을 충족하는지 확인하고, 취득세(13%) 부담과 신규 주택의 대출 LTV(예: 비규제 지역 70%, 생애최초 80%) 가능성을 따져 신중하게 접근해야 한다. 다주택자/투자자: 양도세 중과 재개로 인한 매물 잠김 현상이 나타나고 있으나(기사 1, 5), 정부의 비거주 1주택자 등 보유세(종부세 0.55.0%) 압박 강화 가능성도 상존한다(기사 5). 따라서 시장 상황을 면밀히 주시하며 자산 포트폴리오를 점검하고, 재건축 상가처럼 이해관계가 복잡한 사업(기사 4)이나 개발 지연 리스크가 있는 곳(기사 8, 11)은 신중한 접근이 필요하다.