• 지금 집에 직접 거주 중이라 파실 집 쪽에는 맞출 세입자 만기가 없습니다. 새로 사실 집에 세입자가 있으면 그 만기와 계약갱신요구권 사용 여부가 입주 시점에 걸립니다. 소유권을 넘겨받은 매수인은 거절 기간 안이면 실거주로 거절할 수 있다는 대법원 판단이 있어 법률 상담으로 확인하셔야 합니다. 날짜 축에는 두 집의 잔금일 간격과 아래 절에 적은 제도상의 날짜들이 남습니다.
• 새로 사실 집이 토지거래허가구역 아파트이고 세입자가 있으면, 허가 뒤 실거주 의무와 그 만기가 겹치는지도 시·군·구청에서 확인하셔야 합니다. 입주를 미룰 수 있는 유예에는 정해진 기준일부터 허가 신청일까지 세대 전원 무주택 요건 등이 붙어, 그 기준일에 집을 갖고 계셨다면 먼저 파시더라도 그 유예에 들지 않을 수 있으니 기준일과 함께 시·군·구청에서 확인하셔야 합니다.
• 고르신 축 가운데 하나와 같은 축이라 먼저 적습니다. 먼저 짚을 값은 은평구 국평 아파트 실거래 대표가 8.9억원입니다.
• 이 값은 아파트 거래·시세로 만든 값입니다. 옮겨 가실 곳을 재는 잣대이지 보유하신 빌라의 값이 아니므로, 그 절의 주의사항을 함께 보셔야 합니다. 사려는 집의 유형은 답하지 않으셨습니다.
• 국평 실거래 대표가는 그 지역에서 신고된 국평 아파트 정상 매매 전 건의 가운데 값입니다. 호가가 아니고 그 지역 어느 집의 값도 아닙니다.
• 함께 짚을 값은 은평구 아파트 전세가율(국평 · 실거래) 54%입니다. 위 값과 단위가 달라 한 줄에 놓고 견주는 값이 아닙니다.
• 전세가율은 매매가 대비 보증금의 비율입니다. 이 값이 높을수록 매매가와 보증금의 간격이 좁다는 뜻이고, 낮을수록 그 간격이 넓다는 뜻입니다. 자치구 전체 계약으로 낸 비율이라 어느 집·어느 계약의 안전을 말하지 않고, 이 보고서는 높고 낮음을 좋고 나쁨으로 옮기지 않습니다.
• 고르신 축 가운데 환금성은 「지금 집이 있는 동네의 거래 빈도」에서 값으로 답했습니다.
• 지금 순서를 정하셔야 한다는 결론은 이 보고서가 내지 않습니다. 두 집의 잔금일 간격과 요건 충족 시점이 확인되면 그때 각 순서의 조건을 다시 견주실 수 있습니다.

1. ---

   01

   지금 먼저 걸리는 것

   • 보유하신 물건이 정비구역 안에 있는지가 먼저입니다. 안에 있으면 사고팔 때 조합원 지위가 넘어가는지부터 갈리고, 그 조건은 사업 유형과 단계에 따라 다릅니다.
   • 구역 안이라면 분양대상 자격도 따로 봅니다. 물건을 갖고 있다는 것과 새 집을 받을 자격이 있다는 것은 다른 이야기이고, 권리산정기준일과 조례가 그 자격을 가릅니다.
   • 이 절은 확인해야 할 자리를 알려드리는 데까지입니다. 어느 쪽에 해당하는지는 관할 구청 고시로 직접 확인하셔야 합니다.

   • 응암동 정비구역 지도에서 보기 →

2. ---

   02

   가격이 어느 밴드에 있는가

   • 은평구 아파트 전세가율(국평 · 실거래)

     54%

     2026년 5월⁠~⁠2026년 7월에 계약한 실거래 기준³

   • 은평구 국평 아파트 실거래 대표가8.9억원

     국토교통부 실거래가 2025년 10월⁠~⁠2026년 9월 계약분⁴

   • 은평구 아파트 전세가율은 54%로 서울 25개 구 가운데 높은 순으로 11위이고, 같은 집합의 서울 평균은 55%입니다. 전세가율은 "살 집으로서의 값"이 "자산으로서의 값"을 어디까지 받쳐 주는지 보여주는 비율이고, 높으면 안전이라는 뜻은 아닙니다.⁵
   • 은평구의 국평 아파트 실거래 대표가는 8.9억원입니다. 국토교통부 실거래 체결가로 은평구 국평 매매 전 건의 가운데 값이라 호가가 아니고, 어느 단지의 값도 아닙니다.⁶
   • 전세가율은 가격대와 연식에 따라 달라지므로, 숫자만 떼어 다른 지역과 비교하면 잘못 읽기 쉽습니다.
   • 밴드의 위치는 시점을 알려주는 값이 아니라, 지금 이 지역이 서울 안에서 어느 자리에 있는지를 재는 잣대입니다. 이 보고서는 여기까지만 적고 시점은 말하지 않습니다.

   • 은평구 아파트 지도에서 보기 →
   • 서대문구 아파트 지도에서 보기 →
   • 시장 상황판에서 전세가율 추이 보기 →

   주의사항

   전세가율이 높은 구는 매매가와 보증금 사이의 여유가 얇다는 뜻입니다. 집주인에게는 집값으로 보증금을 돌려줄 여유가, 세입자에게는 보증금을 돌려받을 안전판이 함께 얇아집니다. 높은 값을 안전 신호로 읽지 마세요.

3. ---

   03

   이 동네에서 실제로 체결된 단지

   • 응암동 ㄱ아파트(2003년) · 전용 84㎡7.4억⁠~⁠8.1억

     이 단지에서 체결된 21건 가운데 전용 59⁠~⁠84㎡ 9건의 폭입니다⁷

   • 응암동 ㄴ아파트(1998년) · 전용 59㎡6.2억⁠~⁠6.9억

     이 단지에서 체결된 5건 가운데 전용 59㎡ 이하 5건의 폭입니다⁸

   • 응암동 ㄷ아파트(2011년) · 전용 84㎡9.3억⁠~⁠10.4억

     이 단지에서 체결된 12건 가운데 전용 59⁠~⁠84㎡ 4건의 폭입니다⁹

4. ---

   04

   통근지의 직주 구조

   • 통근지 종로구 직주비9.90배 (일자리 밀집)

     2026년 근로소득 연말정산 신고 기준¹²

   • 통근지 종로구는 직주비가 9.90배로, 사는 근로자보다 그 지역 사업장의 근로자가 훨씬 많은 곳입니다. 일터가 모인 곳이라는 뜻이고, 살기에 낫거나 못하다는 뜻이 아닙니다.¹³
   • 후보 동을 고르시면 그 지역들을 같은 잣대로 나란히 적습니다. 지금 이 절은 통근지 한 곳만 놓았고, 지역끼리 견주는 절은 이번 판에 서지 않았습니다.

   주의사항

   이 값은 그 지역 사업장이 급여를 준 근로소득자를 그 지역에 사는 근로소득자로 나눈 비율이라(원천징수지 기준) 본사가 모인 곳은 크게 나오고, 사업장 근로자가 많은 곳과 사는 근로자가 적은 곳이 같은 라벨을 받습니다. 연말정산에 잡히지 않는 사람은 빠지고, 해마다 한 번 걷는 신고분이라 실거래와 시점이 다르며, 통근 시간·거리를 재는 값이 아닙니다.

5. ---

   05

   그 지역의 미분양과 지역 통계

   • 은평구 준공 후 미분양86호

     2026년 6월 기준 값입니다¹⁴

   • 은평구의 준공 후 미분양은 2026년 6월 기준 86호입니다. 준공 뒤에도 팔리지 않은 호수라는 사실까지이고, 적체나 해소로 읽지 않습니다.¹⁵
   • 이 값은 시군구 단위 통계라 단지·동의 사정은 담기지 않고, 수도권·전국 합계 값과 더하거나 견주지 않습니다.

   주의사항

   이 절의 값은 원천마다 집계 기준과 갱신 주기가 달라 서로 더하거나 견주지 않고, 전국·수도권 합계를 싣는 절과도 합치지 않습니다. 미분양이 많다고 값이 내린다거나 적다고 오른다는 뜻으로 읽지 않으며, 시군구 값이라 단지·동의 사정은 담기지 않습니다.

6. ---

   06

   지금 집이 있는 동네의 거래 빈도

   • 응암동 빌라 실거래 구간1,800만원/㎡ ~ 2,400만원/㎡

     표본 31건¹⁶

   • 응암동 거래가 있었던 건물22동

     최근 24개월 동안 거래가 한 건이라도 있었던 건물입니다

7. ---

   07

   먼저 팔까요, 살까요?

   • 보유세 과세기준일2027년 6월 1일

     발행일 다음에 오는 첫 번째 과세기준일입니다²¹

   • 실거래 신고 기한계약 후 30일

     계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다²²

   • 처분 기한을 가르는 날짜설문에서 받지 않은 날짜

     지금 집을 취득한 날

8. ---

   08

   지금 집이 안 팔린 채로 남으면

   • 갈래 ① 먼저 팔고 나중에 사면두 채 기간 없음

     보유하신 빌라가 먼저 넘어가므로 두 채가 되는 기간은 생기지 않습니다²⁷

   • 갈래 ② 먼저 사고 나중에 팔면두 채 보유 기간 생김

     새 집을 먼저 취득하면 보유하신 빌라를 넘길 때까지 두 채를 함께 갖는 기간이 생깁니다²⁸

   • 갈래 ③ 두 채를 계속 가지면주택 수 둘 유지

9. ---

   09

   정비사업은 단계부터 봅니다

   • 은평구 진행 중인 정비사업장 수3곳

     사업 유형별로 재개발 2곳³⁰

   • 정비사업은 "지금 어느 단계인가"와 "사업성이 얼마나 되는가"가 서로 다른 질문입니다. 이 절이 사실로 놓는 것은 앞의 하나이고, 뒤의 것은 구역 자료로 답할 수 없어 확인 항목으로 넘깁니다.
   • 은평구에 고시된 정비구역은 3곳이고 단계가 저마다 다릅니다(조합설립인가 1곳 · 사업시행인가 1곳 · 정비구역 지정 1곳). 자치구 단위 집계라 응암동 안의 사업장만 센 것이 아닙니다. 오래됐다는 것만으로 대상이 되지는 않고, 구역에 들어가는지가 먼저입니다.
   • 입주까지는 보통 여러 해가 걸리고, 그 사이 조합 내분·공사비 상승·분담금 증가 같은 변수가 계속 열려 있습니다.

   • 응암동 정비구역 지도에서 보기 →

10. ---

    10

    세금이 갈리는 지점

    • 주택 수, 보유한 기간, 잔금일이 결과를 가르고, 그 기준은 세목마다 다릅니다. 처분기한도 각 세목이 따로 정하고, 종전·신규 두 집이 모두 조정대상지역이면 그 기한을 줄인 시행령이 이미 시행 중이라(경과 규정 있음), 취득·양도 날짜와 함께 확인해야 합니다.
    • 앞단 요건도 세목마다 다릅니다. 기한만 맞추면 되는 것처럼 읽히는 설명은 앞단에서 이미 갈린 경우를 가립니다.
    • 같은 거래라도 계약일이 아니라 잔금일(등기가 먼저면 등기일)에 따라 주택 수와 과세 연도가 바뀝니다.

    주의사항

    여기 적은 것은 어디서 갈리는지이지 얼마인지가 아닙니다. 요건·세율은 세목마다 다르고 기한도 자주 바뀌어 왔으므로, 같은 조건처럼 보여도 적용은 달라질 수 있습니다.

11. ---

    11

    직접 확인하셔야 하는 것

    • 이 보고서가 담은 것은 공개 데이터로 확인되는 사실입니다. 실거래 신고분, 공표 지수, 고시된 정비구역 단계가 여기 들어갑니다.
    • 저희 데이터로는 안 되는 것이 있습니다. 등기부의 권리관계, 실제 잔금일, 문 앞에서 재는 통근 시간은 공개 데이터에 없어서 직접 확인하셔야 합니다.
    • 빌라는 위반건축물이나 불법 용도 여부가 공개 API에 없습니다. 세움터와 정부24에서 건축물대장을 직접 열람하는 것이 이 보고서를 보완하는 가장 빠른 방법입니다.

    • 응암동 빌라 지도에서 보기 →

12. ---

    12

    지금 시장을 재는 눈금

    • 한국은행 기준금리(현재 적용)2.5%

      발행일 현재 적용 중인 값³¹

    • 서울 아파트 매매가격지수 · 전월 대비 변동(월간)+0.32%

      2026년 7월 월간 지수 기준, 직전 달보다 +0.32% 움직였습니다³²

    • 서울 아파트 전세가율(국평 · 자치구 평균)55%

      2026년 5월⁠~⁠2026년 7월에 계약한 실거래 기준

13. ---

    13

    사람마다 먼저 보는 것이 다릅니다

    • 같은 사실을 두고도 관점마다 먼저 보는 것과 물러서는 곳이 다릅니다.
    • 조언이 아니라 관점이며, 어느 쪽이 맞다고 말하지 않습니다. 보지 않는다고 밝힌 것도 함께 적습니다.

    • 같은 값을 두고: 전세가율

      • 제도·통계 골격 관점

        매매가에 얹힌 기대를 걷어낸 값으로 읽습니다

        단, 오른 이유가 전세가 상승인지 매매가 하락인지 가르기 전에는 읽지 않습니다

      • 정량 갭 시스템 관점

        지역을 같은 잣대로 줄 세울 때 쓰는 칸으로 읽습니다

    • 정책·수급·심리 본질 관점 · 2022⁠~⁠2026 시장을 본 관점

      규제와 공급이 언제 어떻게 바뀌었는지를 먼저 보고, 가격은 그 뒤에 봅니다

      이 관점은 무엇을 고를지보다 되돌릴 수 있는 선을 먼저 정합니다. 그 선이 정해지고 나면 나머지 판단은 한결 가벼워진다고 봅니다.

      세금 계산과 개별 물건의 권리관계는 보지 않습니다

14. ---

    14

    이번 보고서가 판단한 근거

    • 저희가 가진 자료로 답이 되지 않는 항목은 추정으로 채우지 않았습니다. 자료가 없으면 그 절을 세우지 않고, 빠진 절이 있으면 그 이유를 문서 끝의 안내에 적습니다.
    • 원천에서 가져온 수치에는 수치 옆에 출처를 적었고, 단서가 있는 수치는 그 단서도 함께 붙였습니다.
    • 국토교통부 실거래 신고 자료로 만든 수치(은평구 아파트 전세가율 · 은평구 국평 아파트 실거래 대표가 등)에서는 직거래와 법인·공공 거래를 뺀 매매 표본을 씁니다. 해제된 계약은 접수된 것까지 반영하는데, 해제는 계약 몇 달 뒤에도 일어날 수 있어 뒤늦게 들어온 해제 건은 아직 빠지지 않았을 수 있습니다.⁴⁰
    • 전세가율의 전세 쪽은 갱신을 빼고 신규 계약만 쓰지만 매매 쪽처럼 직거래·법인·공공 거래를 가려내지는 않아, 두 쪽을 걸러낸 정도가 다릅니다.
    • 실거래는 신고까지 시차가 있어 최근 달은 아직 덜 차 있습니다. 그 달을 넣었는지는 수치마다 달라 각 수치의 단서에 적었습니다.

• 응암동에서 최근 24개월 안에 전용 59⁠~⁠84㎡ 체결이 가장 많은 단지는 9건의 ㄱ아파트이고, 그 평형에서 체결된 값의 폭은 7.4억⁠~⁠8.1억입니다.¹⁰
• 같은 동네에서 ㄴ아파트는 전용 59㎡ 이하 5건으로 6.2억⁠~⁠6.9억, ㄷ아파트는 전용 59⁠~⁠84㎡ 4건으로 9.3억⁠~⁠10.4억입니다. 건수가 많은 순으로 적었을 뿐이고 값이 높은 순도, 오를 것 같은 순도 아닙니다. 건수가 다른 단지끼리 폭의 넓이를 견주지 마십시오 - 체결이 많을수록 폭은 넓어지는 경향이 있습니다.¹¹
• 단지마다 한 평형대만 적었으므로 다른 평형의 거래는 이 폭에 들어 있지 않습니다. 같은 단지에서도 동과 층, 향에 따라 값이 갈리므로 이 폭을 그 단지의 시세로 읽지 않으셔야 합니다.

• 응암동 지도에서 단지 위치 보기 →

• 응암동 연립·다세대 실거래는 최근 24개월 표본 31건으로 ㎡당 1,800만원에서 2,400만원 사이에 놓였습니다. 아파트처럼 「시세」라고 부를 만한 대표 가격이 잘 만들어지지 않는 두께입니다.¹⁹
• 그래서 값을 한 점이 아니라 구간으로 적습니다. 절반 가까이는 이 구간 밖에서 체결되므로, 구간 안에 들어와야 정상이라는 뜻으로 읽지 않으셔야 합니다.
• 거래가 있었던 건물은 22동이고 거래는 최근 24개월 31건입니다. 이 동네 빌라 전체가 아니라 신고가 있어 값을 알 수 있는 건물만 센 수이므로, 값을 모르는 건물이 더 많다는 사실을 함께 보셔야 합니다.²⁰
• 아파트에서 관찰되는 가격 순서를 빌라에 그대로 옮기지 않았습니다. 거래가 얇은 자산은 값이 움직이는 시점과 팔리는 시점이 어긋나므로, 아파트끼리의 비교와 같은 잣대로 두지 않았습니다.

• 응암동 빌라 실거래 지도에서 보기 →

• 먼저 팔면 살 집을 고를 시간이 짧아지고, 먼저 사면 두 채를 함께 들고 있는 기간이 생깁니다. 어느 쪽이 낫다고 하지 않고, 각각에서 무엇이 걸리는지만 날짜 순으로 적습니다.
• 먼저 파는 쪽에서는 팔릴 때까지의 시간과 세입자 만기, 두 잔금일 사이의 간격이 한 줄에 놓입니다. 「지금 집이 있는 동네의 거래 빈도」의 값은 동네 전체의 거래 빈도라 이 줄의 길이를 직접 정하지는 않습니다.
• 다음 보유세 과세기준일은 2027년 6월 1일입니다. 그 날의 소유자가 그해 재산세를 지고, 종합부동산세는 공제 기준을 넘을 때 집니다. 잔금일과 등기일 가운데 어느 날로 소유를 보는지는 따로 확인하셔야 합니다.²⁵
• 계약하면 그 날부터 30일 안에 신고됩니다. 그래서 가장 최근 한두 달의 실거래는 아직 덜 차 있고, 파는 쪽에서는 같은 동네의 최근 체결이 통계에 늦게 나타납니다.²⁶
• 먼저 사는 쪽에서는 종전 집을 정리해야 하는 기한과 두 채를 함께 보유하는 기간이 걸립니다. 기한은 각 세목이 따로 정하고 앞단 요건도 세목마다 달라, 기한만 맞추면 되는 것처럼 읽지 않습니다.

기준·단서²⁹

• 갈아타기는 지금 집이 팔리느냐로 갈립니다. 먼저 팔면 두 채가 되는 기간이 없는 대신 새 집에 들어가기 전까지 머물 곳이 필요하고, 먼저 사면 그 반대입니다. 어느 쪽이 낫다고 하지 않습니다.
• 먼저 사는 쪽을 고르시면 두 채를 함께 갖는 기간이 생깁니다. 그 기간 안에 보유세 과세기준일인 2027년 6월 1일이 들어오면, 과세기준일의 소유자가 그해 재산세를 지고 종합부동산세는 공제 기준을 넘을 때 집니다.
• 재산세와 종합부동산세는 세는 방식이 달라 주택 수가 달라지면 기준도 달라질 수 있고, 종합부동산세는 일시적 2주택 특례를 과세기준일이 든 해의 9월 16일부터 30일까지 신청하면 1주택 기준이 유지되기도 하지만 두 집 공시가격은 합산되고 세액공제에서 새 집 몫은 빠집니다.
• 끝내 팔지 않는 것도 선택입니다. 다만 기한이 붙은 특례를 적용받았다면 그 기한을 넘길 때 적용되지 않을 수 있고 그 혜택이 다시 계산될 수도 있으며, 그 뒤로는 취득·보유·양도의 요건을 주택 수 둘을 전제로 다시 봅니다. 본인 조건 그대로의 기한과 요건은 국세청 상담이나 세무 대리인에게 확인하셔야 합니다.
• 연립·다세대는 같은 동네에서도 건물마다 값이 갈려 견줄 사례를 찾기 어렵고, 그만큼 파는 데 걸리는 시간도 가늠하기 어렵습니다. 팔릴 때까지의 소요일수는 저희 자료에 없어 이 절이 세지 못합니다.

• 기준금리는 발행일 현재 2.5%이고, 마지막 결정은 2026년 8월이었습니다. 이 보고서는 그 값을 매수 심리와 거래량, 전세 수요를 움직이는 배경으로만 읽습니다.³⁶
• 서울 아파트 매매가격지수는 2026년 7월에 직전 달보다 +0.32% 움직였습니다. 지수 수준이 아니라 한 달 변동률이고, 서울 전체 값이라 시군구와 단지의 사정은 여기 담기지 않습니다.³⁷
• 서울 아파트 국평(전용 84㎡ 안팎) 신규 전세 계약 전세가율은 2026년 5월⁠~⁠7월 확정 구간 기준으로 자치구 평균 55%입니다. 전세가율이 높을수록 집주인과 세입자 양쪽의 여유가 함께 얇아지며, 서울 평균이라 어느 계약의 안전도 말하지 않습니다.³⁸
• 서울 아파트 매매 거래량은 2026년 7월에 계약한 4,770건이고(해제 신고는 뺐습니다), 수도권 준공 후 미분양은 같은 달 말 5,860호입니다. 이사철이 든 달과 그렇지 않은 달의 차이가 커서 전달보다 지난해 같은 달(3,410건)과 견주며, 그 차이를 오를지 내릴지로 읽지 않습니다.³⁹

• 시장 관제탑에서 지표 전체 보기 →

제도·통계 골격 관점 · 2020⁠~⁠2026 시장을 본 관점

공표된 통계와 제도의 정의부터 확인합니다. 같은 말이 자료마다 다른 뜻일 때가 많아서입니다

무언가를 꼭 해야만 답이 되는 것은 아닙니다. 이 관점은 지금 그대로 두는 것도 하나의 선택으로 셉니다.

• 전세가율 · 매매가에 얹힌 기대를 걷어낸 값으로 읽습니다 (단, 오른 이유가 전세가 상승인지 매매가 하락인지 가르기 전에는 읽지 않습니다)
• 실거래가 · 가장 정확한 값이지만 지금 값은 아니라고 읽습니다. 신고까지 시차가 있습니다
• 거래량 · 세대수로 나눠 봐야 뜻이 생긴다고 읽습니다

현장의 분위기와 개별 사례는 보지 않습니다

이 관점은 공개 발화·부동산 도서에서 도출해 익명화한 것이며, 특정 실존 인물의 발언이 아닙니다.

• 시장 상황판에서 원자료 보기 →

• 근거 · 응암동 ㄱ아파트(2003년) · 전용 84㎡ · 7.4억⁠~⁠8.1억 · 단서 7)

• 근거 · 응암동 거래가 있었던 건물 · 22동 · 단서 17)