서울 비강남권 '키맞추기' 급등, 전셋값이 밀어 올린 매매가

현재 서울 부동산 시장은 회복기를 넘어 본격적인 확장기 초입에 진입한 것으로 판단됩니다. 가장 강력한 근거는 주택가격전망CSI가 122.0으로 기준치 100을 훌쩍 넘기며 매수 심리가 뜨겁게 달아오른 점입니다. 실측치인 전국 아파트 거래량 또한 66,490건으로 최근 2개년 동월 최대치를 돌파하며 심리가 실제 거래로 이어지고 있음을 증명합니다. 다만 예금은행 주택담보대출 금리가 4.36%로 소폭 상승했고 가계신용이 1,993조 원에 육박해 대출 여력의 한계가 상방 저항선으로 작용하고 있습니다. 지역적으로는 성북구(+10.31%)와 동대문구(+19.9% 3개월) 등 비강남권이 '키맞추기(가격 격차 해소)' 흐름을 주도하며 강남권보다 높은 상승률을 보이고 있습니다. KB 선도아파트 50 지수(98.9)의 완만한 상승은 대장주들이 급등하기보다 하급지의 추격을 기다리는 장세임을 시사합니다. 반면 강남과 용산은 보유세가 7,000만 원을 넘어서는 등 세금 부담이 커지며 '똘똘한 한 채'에 대한 옥석 가리기가 심화되고 있습니다. 향후 1~3개월은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 상승에 따른 매매 전환 수요와 정부의 초고가 주택 실효세율 강화 여부가 시장의 속도를 결정할 것입니다. 특히 비아파트 시장에서 경매 낙찰가율이 감정가 대비 64%까지 떨어진 점은 투자 수요가 아파트에만 쏠려 있는 양극화를 보여줍니다. 결론적으로 지금은 무분별한 추격 매수보다 대출 금리와 세금이라는 비용을 계산기에 넣고 세후 수익률을 냉정하게 따져야 하는 시점입니다.