해외 보유세 '취득가 기준', 국내 개편안에 장기 보유자 '분통'

현상 분석: 기사 1에 따르면, 미국 캘리포니아와 중국 상하이 등 해외 주요국에서는 주택 취득가액을 기준으로 보유세를 부과하거나, 과거 특정 시점의 과세표준을 적용하여 장기 보유자의 세금 부담을 물가 상승률 연동 상한(예: 연 2%)으로 제한하는 정책을 씁니다. 반면 기사 2는 한국의 최근 세제 개편안이 고령자·장기보유 종합부동산세(보유세) 세액공제 한도를 축소하고, 양도차익 공제액을 제한하여 서울 강남권 등 고가 주택을 오래 보유한 은퇴 고령층의 세금 부담을 크게 늘리고 있다고 전합니다. 이는 20~30년 전 주택을 매수한 노년층이 높은 시세차익에 대한 과도한 세금으로 인해 매도 압력을 느끼는 상황으로 이어지고 있습니다. 원인 분석: 한국 정부는 주택 가격 안정과 세수 확보를 위해 고가 주택 보유 및 양도에 대한 과세를 강화해왔습니다. 이는 특정 주택의 시세 상승분을 개인의 자산 증식으로 보고 세금을 통한 환수를 추진하는 정책 기조에서 비롯됩니다. 하지만 소득이 없는 은퇴 계층에게 시세 상승에 따른 보유세 및 양도세 증가는 현금 유동성을 고려하지 않은 실질적인 거주 부담으로 작용하고 있습니다. 특히 토지거래허가구역(토허제) 지정으로 서울 핵심 지역의 갭투자(전세 끼고 매매)가 막히고, 매수 심리 위축으로 매수자 찾기가 어려운 상황에서 양도세 부담까지 커지면서 매물 출회와 거래량 모두에 제약이 생깁니다. 전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 이번 세제 개편안은 특히 고가 주택이 많은 서울 핵심 지역의 장기 보유 매물 출회에 대한 불확실성을 높일 것입니다. 정부의 유화책에도 불구하고 은퇴 고령층의 매도 압박은 이어질 수 있으나, 매수세가 받쳐주지 않으면 거래량은 급감하고 매물만 쌓이는 상황이 될 수 있습니다. 중기(6개월~1년): 고령층의 매물이 점진적으로 늘어날 가능성은 있으나, 매수심리(사려는 사람이 팔려는 사람보다 많은지 보여주는 심리지표) 위축과 자금 조달의 어려움이 지속되면 거래 실종(매물이 잠기는 현상)이 심화될 수 있습니다. 특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 인한 신규 공급 위축 리스크가 잠재된 상황에서 장기적으로 수요와 공급의 불균형이 발생할 수 있습니다. 만약 거래량 회복 및 매수심리(매수우위지수)가 100을 재돌파하고 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 상승한다면 이러한 매물 출회 압박에도 불구하고 가격 하방 경직성이 강화될 수 있습니다. 행동 가이드: 무주택자/실수요자: 현 세제 개편안은 직접적인 매수 압력은 낮지만, 장기 보유 매물이 나오기 어려운 구조를 강화할 수 있습니다. 경매 시장에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)과 응찰자 수(경쟁률) 추이를 살피며 시세 대비 저렴한 기회를 포착하되, 권리분석(인수 부담 확인)을 통해 실제 매입 가격을 보수적으로 산정해야 합니다. 1주택자: 갈아타기를 고려한다면, 종전 주택 처분 기한 내 양도세 비과세 요건을 반드시 확인하고, 매도-매수 타이밍을 신중하게 조율해야 합니다. 거래가 마른 국면에서는 종전 주택 선매도가 안전하며, 상급지와의 가격 차이(갭)가 좁아지는 시점을 포착하는 것이 유리합니다. 다주택자/투자자: 강화된 종합부동산세(보유세)와 취득세 중과 부담을 고려하여 자산 압축 또는 임대 사업 전환을 검토해야 합니다. 특히 유동성이 낮은 비아파트나 외곽 지역 매물부터 점검하여 환금성 리스크를 관리하는 것이 중요합니다.