서울 87주 연속 상승에도 강남·외곽 '양극화' 심화

현재 시장은 강남권의 '조정기'와 외곽·수도권의 '확장기'가 충돌하는 이원화된 사이클에 놓여 있습니다. 한국은행의 주택가격전망CSI가 125.0으로 역대급 상승 기대를 보이고 있으나, KB 매수우위지수(사려는 사람이 많은지 보여주는 지표)는 47.3에 머물러 심리와 실측 간의 극심한 괴리가 관찰됩니다. 특히 2026년 7월 확정치 기준 전국 거래량이 전년 대비 1.6% 감소하며 가격 상승을 뒷받침할 거래 에너지가 약해진 다이버전스(괴리) 현상을 주의해야 합니다. 지역적으로는 강동구(+22.5%)와 동탄(+12.7%) 등 외곽 핵심지가 시세를 주도하고 있으며, 성북구(+6.6%) 등 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역의 매매 전환이 뚜렷합니다. 반면 강남 3구는 재건축 분담금과 세제 이슈로 인한 '시한부 급매'가 늘며 5주 연속 하락세를 보이고 있습니다. 무주택 저소득층의 집값 전망이 중·고소득층보다 높은 현상은 외곽 시장의 불안감을 가중시키는 요인입니다. 서울 전세 누적 상승률(8.35%)이 매매를 추월한 점은 임대차 시장의 수급 불균형이 매매가 하방을 지지하고 있음을 시사합니다. 다만 전국 미분양이 6.8만 호로 증가세에 있어, 입지가 열위한 지역의 가격 방어력은 약화될 수 있습니다. 향후 1~3개월은 금융 규제 강화에 따른 관망세 확산 여부와 가파른 분양가 상승이 기존 주택으로 옮겨붙는 '키맞추기'의 강도가 관건입니다. 결론적으로 전세가 매매의 하방을 지지하고는 있으나, 실거래 없는 호가 위주의 장세이므로 추격 매수보다는 펀더멘털(기초여력)을 우선 확인해야 할 시점입니다.