종부세 강화 기조 재확인, 1+1 분양 위축으로 도심 공급 감소 우려

현상 분석: 최근 발표된 정부의 세제 개편안은 종합부동산세(종부세) 관련 다주택자 부담을 다시 키우는 방향으로 진행되고 있습니다. 과거 종부세 중과가 재건축 조합원의 '1+1 분양'(기존 주택으로 두 채를 받는 것) 선택을 위축시켜 아파트 공급 감소를 가져온 것으로 나타났습니다(기사 1). 반포주공1단지와 래미안원펜타스 등 주요 재건축 단지에서 당초 계획보다 수백 가구의 공급이 줄었으며, 심지어 강남 타워팰리스에서는 세금 부담을 줄이기 위해 두 채를 한 채로 합병하는 사례까지 발생했습니다(기사 1). 이처럼 세금이 도심 핵심 지역의 주택 공급량을 감소시키는 역설적인 상황이 나타나고 있습니다. 원인 분석: 이러한 현상은 주택 공급의 핵심 축인 정비사업에 대한 세금 정책이 주택 수 증가를 유도하기보다, 다주택 보유에 따른 부담을 회피하게 만드는 구조적인 문제를 야기했기 때문입니다. 특히 2028년부터 1주택자와 2주택자의 공정시장가액비율(공시가격 중 과세 금액을 계산하는 데 적용하는 비율) 차등 적용과 기본 공제금액 격차 확대는 1+1 분양을 통한 주택 수 늘리기를 사실상 어렵게 만듭니다. 이는 정책이 도심 주택 공급 파이프라인의 중요한 부분을 막는 결과를 초래하고 있습니다. 전망 및 리스크: 단기(1~3개월): 이번 세제 개편안이 2028년부터 적용되지만, 이미 시장 참가자들은 미래의 세금 부담을 미리 계산하고 있습니다. 특히 이전고시(소유권 확정)가 임박했거나 완료된 1+1 분양자들은 단기적인 보유세 부담 증가를 체감하며 매물을 고민할 수 있습니다. 노량진1구역처럼 1+1 분양을 선택했던 조합원들도 재검토에 들어갈 가능성이 큽니다. 중기(6개월~1년): 향후 1년 내 관리처분계획 인가를 준비하는 압구정, 목동, 분당 등 대형 평형이 많은 주요 정비사업 단지에서는 1+1 분양 선택률이 크게 낮아질 것으로 예상됩니다. 이는 잠재적인 신규 주택 공급량이 줄어드는 결과로 이어져, 미래 도심 공급 부족을 심화시킬 수 있습니다. 특히 공사비 급등과 같은 추가적인 리스크와 맞물려 정비사업의 사업성 자체에 대한 회의감을 키울 수 있습니다. 이 전망은 정부가 1+1 분양 세제 완화 또는 전매 제한 완화 등 추가적인 정책 변화를 내놓으면 뒤집힐 수 있습니다. 행동 가이드: 무주택자/실수요자 도심 내 주택 공급 감소 우려가 커지는 상황에서 청약 경쟁률은 핵심 입지 신축 위주로 더욱 치열해질 수 있습니다. 정비사업을 통해 대량 공급되는 단지들의 초기 청약에 관심을 가지되, 분양가와 주변 시세 차이(안전마진)를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 1주택자 상급지로 갈아타기를 계획 중인 경우, 종전 주택 처분 기한 내 매도를 통해 양도세 비과세 혜택을 확보하는 것이 최우선입니다. 특히 재건축 단지 내 대형 평형 소유자라면 1+1 분양을 통한 주택 수 확대의 메리트가 낮아졌음을 인지하고, 세금 부담을 고려한 최적의 처분 및 취득 시점을 고민해야 합니다. 다주택자/투자자 2028년부터 2주택자 종부세 부담이 다시 가중되는 만큼, 현재 보유한 자산의 장기적인 세금 부담을 면밀히 분석하고 자산 포트폴리오 조정을 고려해야 합니다. 특히 재건축 단지 입주권이나 분양권을 보유한 경우, 1+1 분양 시 늘어나는 세금 부담을 감안하여 기존 주택을 합병하거나 매도하는 전략을 검토해야 합니다.