서울 분양가 8천만 원 돌파와 수도권 중고가 단지 신고가 행진 지속

현재 시장은 확장기의 중반부에 위치해 있습니다. 주택가격전망CSI가 122.0(2026-07 기준)으로 급등하며 집값 상승에 대한 기대감이 최고조에 달한 상태입니다. 실제 서울 아파트 매매 모멘텀은 최근 4주 평균 +0.303%를 기록하며 상승폭을 키우고 있으며, 전세 모멘텀(+0.326%) 역시 강한 전세 우위 장세를 뒷받침합니다. 전국 거래량(66,490건)은 최근 2년 사이 동월 최대치를 경신하며 실질적인 매수 에너지가 확인되었습니다. 지역적으로는 동대문구(+20.4%)와 동탄구(+14.0%)가 3개월간 강한 상승세를 보이며 주변 시세를 견인하고 있습니다. 반포 아크로리버파크가 53.9억 원에 신고가를 썼음에도, 25억 원 초과 구간의 전체 신고가 비중은 하락하는 양극화가 뚜렷합니다. 서울 민간 분양가가 3.3제곱미터당 8천만 원을 돌파하며 신축이 구축 가격을 밀어올리는 키맞추기(가격 격차 조정) 현상이 강화되고 있습니다. 기준금리 2.75%와 시장금리인 국고채 3년물 3.76%(2026-07 기준) 수준은 매수자들에게 여전히 자금 조달 비용에 대한 압박으로 작용합니다. 향후 1~3개월은 정부의 추가 공급 대책과 금융 규제 강화에 따른 관망세 전환 여부가 시장의 속도를 결정할 것입니다. 특히 세제 개편으로 인한 보유세 부담 증가가 강남권 매물 증가로 이어지는지 주시해야 합니다. 전세의 월세화 비중이 55.1%로 사상 최고를 기록한 점은 무주택자의 주거비 부담을 높여 내 집 마련 수요를 자극하는 변수입니다. 결론적으로, 상승 추세는 견고하나 세금과 자금 조달 부담이 상단을 제한하는 양극화 장세이므로 무리한 추격보다는 가치 평가가 우선입니다.