학군지 신고가와 외곽 미분양의 공존, 등록임대 말소가 흔드는 전세시장

현재 부동산 시장은 서울 핵심지를 중심으로 회복기에서 확장기로 넘어가는 이원화된 흐름을 보이고 있습니다. 한국은행 기준금리가 3.00%로 상승한 국면임에도 주택가격전망지수(CSI)는 125.0을 기록하며 소비자들의 상승 기대감이 매우 높게 형성되어 있습니다. 다만 KB 전국 매수우위지수(사려는 사람이 많은지 보여주는 지표)가 48.3으로 기준선인 100을 크게 밑돌고 있어, 실제 매수세가 시장 전체로 확산되었다고 보기는 어렵습니다. 서울 동대문구(3개월 상승률 20.4%)와 송파구 마천동(삼익 14.1억 신고가) 등 핵심지는 강세를 보이는 반면, 경기 김포 고촌 등 외곽 신축은 고분양가로 인해 미분양이 적체되는 양극화가 뚜렷합니다. 매체들은 등록임대주택 자동 말소로 인한 전세 공급 부족과 보증금 급등 가능성을 경고하며 시장의 불안 요소를 짚고 있습니다. 정부는 5,000억 원 규모의 유휴부지 확보와 재개발 속도 제고를 통해 공급 기반 확충에 나서고 있으나 실제 입주까지의 시차는 고려해야 합니다. 향후 1~3개월간은 등록임대 말소 물량의 전세가 전이 속도와 추가적인 금융 규제 강화 여부가 시장의 핵심 변수가 될 것입니다. 보유세 계산법이 확정됨에 따라 다주택자의 매물 출회 여부도 관전 포인트이나, 양도세 중과 부담이 매물을 가두는 동결 효과를 만들 가능성도 큽니다. 서울 아파트 거래 중 직거래 비중이 3.5%로 나타나고 있어 단건 거래에 의한 시세 왜곡 가능성을 항상 경계해야 합니다. 결론적으로 지금은 가격의 오름세보다 거주 가치가 확실한 핵심 입지로 수요가 압축되는 국면임을 기억해야 합니다.