분양가 상승 압박 속 서울 고가 주택 주춤, 중저가·재건축 중심의 이원화 장세 심화

현재 시장은 침체기를 벗어나 회복기로 진입하려는 시도 속에서 지역별·가격대별로 흐름이 갈리는 '이원화 국면'에 위치해 있습니다. 소비자의 심리를 보여주는 주택가격전망CSI가 125.0으로 높은 수준을 기록하며 상승 기대를 반영하고 있으나, 실제 시장의 체력을 나타내는 전국 매수우위지수는 48.3에 머물러 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 매도자 우위 시장임을 보여줍니다. 특히 서울 매매가격전망지수가 117.8로 100을 상회하며 상방 압력을 지지하고 있지만, 서울 아파트 거래의 질(2026.06 확정치)에서 계약 해제(2.6%)와 직거래(3.5%) 비중이 관측되어 신고가 신뢰도에 대한 선별적 접근이 필요합니다. 지역적으로는 동대문구(+20.4%)와 동탄구(+14.0%)가 3개월간 강한 상승 흐름을 주도하는 반면, 강남권 고가 주택은 세제 개편 논의 이후 상승폭이 둔화되며 숨고르기에 들어간 모습입니다. 향후 1~3개월은 기본형건축비 4.07% 인상이 분양가에 전이되는 속도와 8월 동일 수준(3.18%)을 유지한 코픽스 등 금융 비용의 안정 여부가 시장의 향방을 결정할 변수입니다. 결론적으로, 지표상의 기대감과 현장의 거래 제약이 충돌하고 있으므로 명목 가격보다는 거래량의 실질적 회복 여부를 우선 확인해야 할 시점입니다.