서울 외곽·중저가 신고가 속 강남권 실거래 하락, 시장 양극화 뚜렷

현재 서울 시장은 핵심지의 일시적 눌림과 외곽의 뒤늦은 추격이 교차하는 '조정기 속 국지적 확장기'로 판단됩니다. 한국은행 기준금리가 3.00%로 유지되고 소비자들의 주택가격전망CSI가 125.0이라는 높은 수준을 기록하며 상승 기대를 반영하고 있으나, 실제 전국 매수우위지수는 47.3에 머물러 심리와 실질 매수력 사이의 괴리가 큽니다. 특히 KB지도 기준 강동구(+22.5%), 동탄구(+12.7%) 등 일부 지역은 강한 상승을 보이고 성북구(+6.6%) 등 강북권도 오름세가 뚜렷합니다. 하지만 서울 아파트 거래의 질을 보면 직거래 비중이 8.3%에 달하고 등기 완료율이 30.6% 수준에 머물러 있어, 최근 신고가들이 시장 전체의 체력을 대변하기엔 신뢰도가 다소 낮다는 점을 유의해야 합니다. 향후 1~3개월은 연말까지 정부가 공언한 수도권 23만 가구 착공 목표의 달성 여부와 세제 개편안의 국회 통과 시점이 시장의 관망세를 결정할 핵심 변수입니다. 결론적으로 지금의 시장은 가격이 오르는 곳과 빠지는 곳이 공존하는 이원화 장세이므로, 평균 통계보다는 개별 단지의 실거래 등기 여부와 전세가율 추이를 우선적으로 살펴야 합니다.