서울 외곽 신고가 확산과 강남권 이중 시장, 전세 매물 부족이 매매가 지지

현재 시장은 핵심지의 가격 부담이 외곽지로 옮겨가는 '회복기' 후반의 양상을 보이고 있습니다. 한국은행 기준금리가 3.00%로 유지되고 시장금리인 국고채 3년물이 4.01% 수준인 상황에서도, 주택가격전망CSI가 125.0을 기록하며 소비자들의 상승 기대감은 매우 강력하게 형성되어 있습니다. 실제 KB국민은행 통계상 서울 매매가격전망지수도 116.4로 기준치인 100을 훌쩍 넘겼으나, 전국 매수우위지수는 47.3에 머물러 실제 거래로 이어지는 힘은 아직 팔려는 사람의 기세보다 약한 상태입니다. 지역적으로는 강동구가 최근 3개월간 22.5% 급등하며 흐름을 주도하고 있으며 성북구(+6.6%) 등 외곽지의 신고가 행진이 실측 지표와 일치하는 모습을 보입니다. 반면 세종시는 고점 대비 40% 이상 하락한 실거래가 이어지며 전국적인 회복세에서 소외된 이원화 장세를 나타냅니다. 향후 1~3개월은 12월로 예정된 강남·용산 토지거래허가구역(거래 전 허가가 필요한 규제)의 재지정 여부와 올림픽파크포레온 등 대단지의 실거주 전환에 따른 전세 매물 소멸 속도가 시장의 방향을 결정할 핵심 변수입니다. 결론적으로 지금은 전세 품귀가 하방을 받치고 분양가 상승이 심리를 자극하는 국면이나, 지역·면적별 양극화가 극심하므로 평균의 함정에 빠지지 않는 정밀한 접근이 필요한 시점입니다.